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2011
11-25
住建部陳淮:房產輝煌仍將持續至少20年
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2011-11-25來源：經濟參考報
房(fang)地(di)產(chan)關(guan)乎(hu)民(min)生(sheng)，更(geng)是(shi)當(dang)下(xia)中(zhong)國(guo)老(lao)百(bai)姓(xing)最(zui)為(wei)關(guan)心(xin)的(de)頭(tou)等(deng)大(da)事(shi)，各(ge)種(zhong)媒(mei)體(ti)上(shang)隻(zhi)要(yao)涉(she)及(ji)房(fang)地(di)產(chan)的(de)話(hua)題(ti)總(zong)是(shi)能(neng)吸(xi)引(yin)幾(ji)乎(hu)所(suo)有(you)人(ren)的(de)眼(yan)球(qiu)。作(zuo)為(wei)住(zhu)房(fang)和(he)城(cheng)鄉(xiang)建(jian)設(she)部(bu)研(yan)究(jiu)中(zhong)心(xin)主(zhu)任(ren)，陳(chen)淮(huai)的(de)一(yi)言(yan)一(yi)行(xing)總(zong)能(neng)引(yin)起(qi)社(she)會(hui)的(de)廣(guang)泛(fan)關(guan)注(zhu)。最(zui)近(jin)中(zhong)國(guo)發(fa)展(zhan)出(chu)版(ban)社(she)出(chu)版(ban)了(le)陳(chen)淮(huai)的(de)新(xin)書(shu)《廣廈天下：房地產經濟學ABC》，新書甫一麵市，很快便成為暢銷書，網上一片熱評，一些網友甚至稱其為“最火爆的房地產解讀”。應《經濟參考報》記者的要求，日前陳淮從一個學者的角度談了他對有關中國房地產市場前景的幾個核心問題的看法：房fang價jia何he時shi會hui出chu現xian拐guai點dian？開kai發fa商shang利li潤run減jian少shao是shi否fou可ke以yi達da到dao降jiang價jia的de目mu的de？房fang子zi蓋gai得de多duo房fang價jia是shi否fou會hui大da幅fu下xia降jiang？稅shui收shou對dui房fang地di產chan調tiao控kong到dao底di有you多duo大da作zuo用yong？
開發商利潤少了房價也不會降
《經濟參考報》：在zai目mu前qian中zhong國guo的de房fang地di產chan市shi場chang上shang，很hen多duo人ren相xiang信xin，房fang子zi之zhi所suo以yi貴gui，房fang價jia之zhi所suo以yi高gao，基ji本ben原yuan因yin之zhi一yi在zai於yu開kai發fa商shang謀mou取qu暴bao利li。因yin此ci，很hen多duo人ren把ba房fang價jia下xia降jiang的de希xi望wang寄ji托tuo於yu對dui開kai發fa商shang利li潤run的de抑yi製zhi政zheng策ce上shang。您nin認ren為wei，減jian少shao開kai發fa商shang的de利li潤run是shi否fou可ke以yi達da到dao降jiang房fang價jia的de目mu的de？
陳淮：開發商有沒有“暴利”？確實有。但是，暴利未必有降價空間。假定，在北京某地蓋房子，每平方米的成本10000元。這10000元包括土地、建築材料、人工、管理費用等。房子蓋好後，開發商以每平方米11000元的價格銷售。也就是說，在這個例子中開發商的毛利率隻有10%；換言之，這個房子的降價空間最多隻有1000元。秘密在於，蓋房子的成本並非全是開發商出的。在這個例子中，在10000元的成本中開發商可能隻出了2000元；另外8000元中，可能有3000元來自銀行貸款，5000元來自從購房人的預售款。事實上，很多開發商連2000元的“本錢”都不用出，在銷售旺盛季節，他們經常“玩”的是“五個鍋三個蓋”的(de)遊(you)戲(xi)。這(zhe)個(ge)項(xiang)目(mu)一(yi)期(qi)的(de)預(yu)售(shou)款(kuan)可(ke)能(neng)會(hui)被(bei)用(yong)來(lai)蓋(gai)上(shang)一(yi)個(ge)項(xiang)目(mu)的(de)四(si)期(qi)，以(yi)此(ci)進(jin)一(yi)步(bu)提(ti)高(gao)資(zi)金(jin)的(de)利(li)潤(run)率(lv)和(he)周(zhou)轉(zhuan)速(su)度(du)。在(zai)經(jing)濟(ji)學(xue)意(yi)義(yi)上(shang)，利(li)潤(run)率(lv)有(you)成(cheng)本(ben)利(li)潤(run)率(lv)和(he)資(zi)金(jin)利(li)潤(run)率(lv)之(zhi)分(fen)。暴(bao)利(li)來(lai)自(zi)資(zi)金(jin)利(li)潤(run)率(lv)，而(er)降(jiang)價(jia)空(kong)間(jian)隻(zhi)取(qu)決(jue)於(yu)成(cheng)本(ben)利(li)潤(run)率(lv)。按(an)照(zhao)我(wo)們(men)的(de)上(shang)述(shu)假(jia)定(ding)，開(kai)發(fa)商(shang)的(de)利(li)潤(run)率(lv)達(da)到(dao)了(le)50%，而降價空間最多隻有10%。所以說，有暴利未必有降價空間。
房地產輝煌期仍將持續20至30年
《經濟參考報》：近一段時間以來，各地紛紛出現開發商打折促銷的活動，不僅在一線城市，而且已經蔓延到二、三線城市，於是人們都在議論中國樓市的“拐點”就要來了，您怎樣看這個問題？
陳淮：房(fang)價(jia)由(you)升(sheng)轉(zhuan)降(jiang)，或(huo)者(zhe)由(you)降(jiang)轉(zhuan)升(sheng)的(de)變(bian)化(hua)是(shi)一(yi)個(ge)市(shi)場(chang)價(jia)格(ge)變(bian)化(hua)過(guo)程(cheng)中(zhong)必(bi)定(ding)會(hui)出(chu)現(xian)的(de)現(xian)象(xiang)。而(er)且(qie)隻(zhi)要(yao)市(shi)場(chang)存(cun)在(zai)，這(zhe)個(ge)現(xian)象(xiang)就(jiu)永(yong)遠(yuan)不(bu)會(hui)完(wan)結(jie)。但(dan)這(zhe)裏(li)格(ge)外(wai)強(qiang)調(tiao)的(de)是(shi)，在(zai)價(jia)格(ge)曲(qu)線(xian)上(shang)，由(you)升(sheng)轉(zhuan)降(jiang)、或者由降轉升的那一點，不叫“拐點”，而叫做“極值點”，或者叫“頂點”。
什麼叫“拐點”呢(ne)？在(zai)高(gao)等(deng)數(shu)學(xue)上(shang)，拐(guai)點(dian)是(shi)指(zhi)變(bian)化(hua)率(lv)由(you)不(bu)斷(duan)加(jia)速(su)變(bian)為(wei)減(jian)速(su)，或(huo)者(zhe)由(you)減(jian)速(su)變(bian)為(wei)加(jia)速(su)那(na)一(yi)點(dian)。在(zai)拐(guai)點(dian)兩(liang)邊(bian)，曲(qu)線(xian)的(de)方(fang)向(xiang)並(bing)未(wei)出(chu)現(xian)轉(zhuan)折(zhe)。變(bian)化(hua)的(de)是(shi)曲(qu)線(xian)不(bu)斷(duan)從(cong)加(jia)速(su)上(shang)升(sheng)(下降)變為減速上升(下降)，或者從減速上升(下降)變為加速上升(下降)。
實際上，就嚴格的“拐點”意義說，不管房價是否出現過下降，我國房價變化曲線已經出現過很多次“拐點”了。這其中至少有2008年由加速轉為減速的拐點，也有2009年由減速轉為加速的拐點，還有2010年再由加速轉為減速的拐點。
從房價變動意義上說，政策確實可以製造出速率變化的“拐點”以至方向變化的“極值點”，但這些“拐點”或者“極值點”的意義隻是調整房價波動的幅度和頻率，並不能根本改變由市場規律、供求關係、中國國情決定的長期房價變動趨勢。中國房地產業的輝煌期仍將會持續20至30年nian。那na種zhong以yi為wei政zheng策ce可ke以yi隨sui心xin所suo欲yu地di決jue定ding市shi場chang價jia格ge的de認ren識shi，其qi實shi是shi過guo分fen誇kua大da了le人ren的de主zhu觀guan意yi誌zhi對dui客ke觀guan規gui律lv的de影ying響xiang作zuo用yong，實shi際ji上shang是shi不bu可ke能neng取qu得de預yu期qi效xiao果guo的de。
房子蓋得越多越漲價
《經濟參考報》：您在書中談到，房子蓋得越多越漲價，這讓人感到很疑惑，按說供給越多價格應該越低才對，請您給我們解釋一下。
陳淮：市場經濟下價格變動的基本規律是，供給增加，價格就下降。衣服、汽車、鋼gang材cai等deng，莫mo不bu如ru此ci。偏pian偏pian房fang子zi的de價jia格ge不bu一yi樣yang。很hen多duo人ren認ren為wei，中zhong國guo一yi些xie城cheng市shi房fang價jia上shang漲zhang過guo快kuai，主zhu要yao原yuan因yin是shi兩liang部bu分fen人ren太tai壞huai。一yi個ge是shi地di方fang政zheng府fu，他ta們men以yi地di生sheng財cai，大da搞gao“土地財政”；另一部分是開發商，他們謀取暴利，哄抬房價。
在我國的房地產市場上這兩個因素確實明顯存在。扣除這兩個因素，房價還會不會漲？
我們假定，以後給老百姓建房，土地不要錢；開發商也不謀取利潤。房價中扣除了土地成本、開發商利潤後還剩下什麼了？建房子本身的成本，行業術語叫“建安成本”。
假定，我們在北京市的二環路以內建這樣的房子；就按每平方米2000元的成本建，按2000元單價賣。接著的問題是，二環路以內建滿了、賣完了，還有人要搬到北京，怎麼辦？咱們是不是得在三環路的地方建？在三環路建設同樣的房子，其成本也是每平方米2000元。
問題就出在下一步。如果北京三環路的房子單價也是2000元，那可能會有一戶居民和二環路的某戶居民商量兩家互換，一模一樣的房子，我每平方米補貼你1000元。一旦有一戶居民換成，意味著北京二環路以內的房價就上漲到每平方米3000元。很容易以此推論，如果北京的房子蓋到七環、八環路，北京二環以內的房價就會漲到每平方米30000元！也就是說，即使沒有地價上漲、開發商利潤，隨著城市規模的擴大，房價也必漲無疑。這就是“房子蓋得越多越漲價”的道理。
不要指望“一稅定天下”
《經濟參考報》：近年來在房地產調控中，有一種或可成為“稅派”deshengyin，renweizhegelingyudeyiqiewentidoukeyitongguozhengshuilaijiejue。tamenjianyi，bujinyaoduijiagebaozhangdefangzizhengshoutudizengzhishui，duiduanqichiyoudetoujixingxuqiuzhengshouyingyeshui，shenzhiyourentichu，duiyongyoudiertaozhufangdejiatingyilvzhengshougaoede“資產稅”。您認為，稅收能否成為調控房地產的手段？
陳淮：指望“一稅定天下”，這顯然是過於天真了。這種動輒“以稅治市”的想法，從根子上說，是一種指望一個無所不能的政府取代市場的想法。其不僅誇大了政府的作用，而且也過度誇大了稅收的調節、調控職能。
稅收對調控房地產有重要作用，但不能越過一個合理邊界去征稅。俗話說，是藥三分毒。稅收這副“藥”也是一柄“雙刃劍”，它不僅不能“包治百病”，而且吃錯了、吃chi多duo了le還hai會hui有you很hen大da的de不bu良liang後hou果guo。稅shui收shou是shi政zheng府fu集ji中zhong資zi源yuan的de主zhu要yao途tu徑jing。把ba資zi源yuan集ji中zhong在zai政zheng府fu手shou裏li，在zai一yi定ding範fan圍wei內nei，政zheng府fu可ke以yi更geng好hao地di提ti供gong公gong共gong產chan品pin，救jiu助zhu、保障低端群體。但政府並非是一個高效率的資源配置者，離開市場優勝劣汰的競爭機製，優化和效率是無法充分實現的；而er且qie過guo度du依yi靠kao行xing政zheng權quan力li配pei置zhi資zi源yuan，一yi定ding會hui導dao致zhi尋xun租zu腐fu敗bai。房fang產chan稅shui對dui房fang價jia肯ken定ding有you影ying響xiang。從cong短duan期qi看kan，一yi些xie手shou握wo多duo套tao房fang子zi的de人ren因yin為wei持chi有you成cheng本ben的de上shang升sheng，可ke能neng會hui把ba閑xian置zhi的de房fang子zi推tui向xiang市shi場chang。另ling一yi方fang麵mian，房fang產chan稅shui也ye使shi一yi些xie原yuan準zhun備bei買mai大da房fang子zi的de人ren顧gu及ji未wei來lai長chang期qi納na稅shui的de負fu擔dan而er改gai為wei選xuan擇ze較jiao小xiao的de房fang子zi，由you此ci而er來lai，市shi場chang需xu求qiu會hui相xiang對dui縮suo小xiao。供gong求qiu關guan係xi的de這zhe種zhong變bian化hua，當dang然ran會hui反fan映ying到dao房fang價jia中zhong。但dan即ji使shi如ru此ci，我wo們men也ye仍reng要yao明ming確que無wu誤wu地di強qiang調tiao，房fang產chan稅shui不bu是shi用yong來lai調tiao控kong房fang價jia的de稅shui種zhong。針zhen對dui不bu動dong產chan征zheng收shou資zi產chan稅shui，這zhe是shi一yi項xiang長chang期qi的de製zhi度du建jian設she。一yi旦dan開kai征zheng，將jiang來lai不bu論lun房fang價jia的de高gao低di漲zhang落luo，這zhe項xiang稅shui都dou將jiang存cun在zai下xia去qu。
樓市調控沒打算讓所有開發商都活下去
《經濟參考報》：suizhegedifangjiahuominghuoandexiajiang，jinlai，zaiduogediquchuxianlelaoyezhudazashoulouchu，yaoqiutuihaichajiadexianxiang。congyigexuezhedejiaodu，ninrenwei，yingruhekandaizheyiwenti？
陳淮：從北京、上海發端，“樓盤降價—老業主抗議—新業主搶購”似乎已經成了多座城市都在上演的戲碼。這隻是房地產市場更迭變化的開始。房地產業在創造了住房總量20年翻7倍的奇跡之餘，已經到了轉型的“關口”。抑製過度的購房需求，推動樓市的優勝劣汰已經成為迫在眉睫的任務。
loushitiaokongmeidasuanrangsuoyoukaifashangdouhuoxiaqu。meiyouyigexingyenenggouzhikaobuduanzhangjialaishixianyingli，loushiziranyebunengliwai。loushizaiweilaixuyaozuohaozhunbei，yingjiezhengcehexianshideliangdakaoyan。qizhong，zhengcedekaoyanbaokuolehuobizhengcehelilvdeguilvxingtiaozheng，yijihongguanjingjifantongzhangdedahuanjing；現實的考驗則是購房者對商品房品質和配套的日益挑剔。在這樣的考驗下，勢必會有一些開發商“掉隊”。
沒(mei)有(you)病(bing)弱(ruo)個(ge)體(ti)的(de)不(bu)斷(duan)淘(tao)汰(tai)，房(fang)地(di)產(chan)行(xing)業(ye)就(jiu)不(bu)可(ke)能(neng)得(de)到(dao)提(ti)高(gao)。就(jiu)像(xiang)上(shang)世(shi)紀(ji)名(ming)噪(zao)一(yi)時(shi)的(de)家(jia)電(dian)品(pin)牌(pai)到(dao)今(jin)天(tian)已(yi)經(jing)基(ji)本(ben)絕(jue)跡(ji)，但(dan)並(bing)不(bu)妨(fang)礙(ai)中(zhong)國(guo)登(deng)上(shang)世(shi)界(jie)家(jia)電(dian)大(da)國(guo)的(de)“寶座”。同樣的，房地產業也將會有這樣一個輪回和蛻變的過程。
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