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認為房地產綁架中國實體經濟的“常識”，錯在哪裏呢？第一，房地產行業有太多的“水分”，包括土地、稅費和開發商利潤等；第二，房地產總被認為是經濟周期的先導性行業，問題是，中國的房地產周期(如果有的話)，並不能直接套用正常商業周期邏輯來解釋
wulunshizhongduanqijingjitiaozheng，haishichangqijingjizengchangmoshi，fangdichandoushiburongxuhuibidewenti。jihusuoyouderendourenwei，zuoweizhizhuchanyedefangdichan，ruguochuxianxiahua，jianggeizhongguojingjidailaishenduyingxiang。
但(dan)這(zhe)一(yi)結(jie)論(lun)將(jiang)表(biao)現(xian)在(zai)兩(liang)個(ge)層(ceng)麵(mian)上(shang)，即(ji)金(jin)融(rong)層(ceng)麵(mian)和(he)實(shi)體(ti)經(jing)濟(ji)層(ceng)麵(mian)。在(zai)實(shi)體(ti)經(jing)濟(ji)層(ceng)麵(mian)上(shang)，實(shi)際(ji)上(shang)嚴(yan)謹(jin)的(de)數(shu)據(ju)顯(xian)示(shi)，房(fang)地(di)產(chan)並(bing)未(wei)綁(bang)架(jia)中(zhong)國(guo)實(shi)體(ti)經(jing)濟(ji)。房(fang)地(di)產(chan)對(dui)實(shi)體(ti)經(jing)濟(ji)直(zhi)接(jie)影(ying)響(xiang)不(bu)大(da)，無(wu)論(lun)是(shi)基(ji)建(jian)投(tou)資(zi)還(hai)是(shi)消(xiao)費(fei)，即(ji)便(bian)是(shi)水(shui)泥(ni)、鋼筋和挖掘機等具有一定的相關性，這種相關性在極端情況下才明顯。
認為房地產綁架中國實體經濟的“常識”，錯在哪裏呢？第一，房地產行業有太多的“水分”，包括土地、稅費和開發商利潤等；第二，房地產總被認為是經濟周期的先導性行業，問題是，中國的房地產周期(如果有的話)，並不能直接套用正常商業周期邏輯來解釋。
2008年的房地產衝擊
在 有數據統計以來，房地產衝擊最大的一次是2008年。2008年房地產市場的表現是：商品房銷售麵積從年初開始負增長，2008年6月份同比降低 36%，2008年6月房地產開發投資開始大幅下滑，到9月份，從38%下滑至12%，下滑達26個百分點，到2009年初下滑至1%的水平。
在這樣一種衝擊下，2008年從6月到9月，城鎮固定資產投資增速下滑不到2個百分點，9月份以後下滑8個百分點。2008年第三季度的GDP增速為9.7%，比第二季度低1.1個百分點，第三季度以後快速下滑至7%以下。
也就是說，2008年的房地產市場調整從年初就已經開始，如果沒有雷曼兄弟破產的衝擊，房地產市場調整對固定資產投資和GDP增長的衝擊並沒有想象的那麼大。
房地產衝擊與固定資產投資
房(fang)地(di)產(chan)與(yu)基(ji)建(jian)投(tou)資(zi)。通(tong)常(chang)的(de)邏(luo)輯(ji)是(shi)，當(dang)房(fang)地(di)產(chan)投(tou)資(zi)出(chu)現(xian)大(da)幅(fu)下(xia)滑(hua)時(shi)，基(ji)建(jian)活(huo)動(dong)會(hui)大(da)幅(fu)萎(wei)縮(suo)。這(zhe)一(yi)說(shuo)法(fa)得(de)不(bu)到(dao)數(shu)據(ju)的(de)支(zhi)撐(cheng)。從(cong)數(shu)據(ju)上(shang)看(kan)，房(fang)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)投(tou)資(zi)與(yu)基(ji)本(ben)建(jian)設(she)投(tou)資(zi)基(ji)本(ben)上(shang)沒(mei)有(you)相(xiang)關(guan)性(xing)。
解釋這種現象可以從兩方麵入手：第一，兩者的交集不夠大 2010年，建安工程投資占總投資比重為62%，房地產開發投資占比20%，而房地產開發投資中的建安工程比重為60%～70%。
第 二，房地產開發投資和其他費用投資更關聯。這反映了一個很有意思的現象：從資金投入角度，中國的房地產開發與其說是基建活動，倒不如說是土地及紛繁複雜費 用的交易活動。根據統計部門解釋，固定資產投資中其他費用，包括土地出讓金、土地征用、購置及遷移補償費，政府收費、大市政費、四源費(煤、熱、自來水、 汙水)、不可預見費、舊房屋購置、城市綠化等細項。
如果房地產不行，相關的周期性行業投資也不行，這個邏輯經得起考驗嗎？
答案也是否。從圖表看來，一些與房地產在邏輯上直接關聯的行業，如交通運輸設備製造業、通用設備製造業、化學原料和化學品製造業以及建材行業，其投資增速與房地產投資幾乎沒有關聯。
這zhe種zhong現xian象xiang也ye可ke以yi得de到dao解jie釋shi。房fang地di產chan投tou資zi中zhong存cun在zai大da量liang的de土tu地di和he稅shui費fei等deng交jiao易yi活huo動dong，其qi中zhong的de基ji建jian活huo動dong隻zhi占zhan全quan部bu投tou資zi中zhong的de一yi小xiao部bu分fen。而er且qie，上shang述shu大da型xing製zhi造zao業ye中zhong，都dou是shi國guo企qi或huo與yu地di方fang政zheng府fu有you關guan，其qi決jue策ce主zhu體ti更geng加jia注zhu重zhong規gui模mo，而er不bu是shi需xu求qiu或huo利li潤run。
房地產與生產和消費
當房地產出現調整時，向上的關聯是鋼筋、水泥、挖掘機、混凝土機械等。
從數據上看，房地產開發投資與水泥、鋼筋和挖掘機生產具有一定的相關性，這種相關性在極端情況下才表現明顯(如2008年)。隻有在房地產開發活動大幅減速時，水泥和鋼鐵行業才會受到影響。但是，我們很難觀察到房地產投資對混凝土機械的顯著影響。
房 地(di)產(chan)行(xing)業(ye)向(xiang)下(xia)關(guan)聯(lian)就(jiu)是(shi)消(xiao)費(fei)。以(yi)彩(cai)電(dian)為(wei)例(li)，我(wo)們(men)在(zai)數(shu)據(ju)中(zhong)看(kan)不(bu)到(dao)與(yu)房(fang)地(di)產(chan)銷(xiao)售(shou)很(hen)強(qiang)的(de)相(xiang)關(guan)性(xing)。即(ji)便(bian)其(qi)中(zhong)存(cun)在(zai)滯(zhi)後(hou)關(guan)係(xi)，其(qi)滯(zhi)後(hou)期(qi)也(ye)是(shi)不(bu)穩(wen)定(ding)的(de)。2008年，房地產 市場大幅向下調整時，彩電生產卻大幅增加。而在2009年，如果沒有家電下鄉政策，家電銷售也不一定跟隨房地產銷售大幅增長。
房地產對實體經濟直接影響不大
從邏輯上講，房地產由於其體量之大、產業鏈之長，其重要性之大，一直被認為“綁架”了中國經濟。對於其可能的調整，無論是民眾、管理層，還是資本市場，都感覺如臨大敵。但簡單直觀的數據分析並不支持這種看法。
首先，從總量效應看，2008年房地產銷售和投資的下滑並沒有造成固定資產投資和經濟增長的顯著下滑，2008年底的經濟減速不是因為房地產市場調整，而是海外衝擊(雷曼兄弟破產)所致。
其(qi)次(ci)，從(cong)結(jie)構(gou)效(xiao)應(ying)看(kan)，第(di)一(yi)，房(fang)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)投(tou)資(zi)對(dui)中(zhong)國(guo)基(ji)建(jian)活(huo)動(dong)的(de)影(ying)響(xiang)不(bu)顯(xian)著(zhu)，相(xiang)反(fan)，它(ta)與(yu)固(gu)定(ding)資(zi)產(chan)投(tou)資(zi)中(zhong)的(de)其(qi)他(ta)費(fei)用(yong)具(ju)有(you)較(jiao)高(gao)關(guan)聯(lian)。房(fang)地(di)產(chan)行(xing)業(ye)的(de)基(ji)建(jian)活(huo)動(dong)並(bing)不(bu)是(shi)總(zong)投(tou)資(zi)的(de)最(zui)主(zhu)要(yao)部(bu)分(fen)。
第二個方麵，房地產行業隻對一些產品和行業的生產有影響，包括水泥、挖掘機和鋼筋，其影響在極端情況下才顯著。一些邏輯上有影響的產品或行業，如家電、混凝土機械等，數據上幾乎沒有相關性。
結構效應的第三個方麵，房地產開發對交運、機械等重型製造業投資和建材、化工業投資幾乎沒有影響。
房地產與建築業
為(wei)什(shen)麼(me)房(fang)地(di)產(chan)對(dui)實(shi)體(ti)經(jing)濟(ji)的(de)影(ying)響(xiang)在(zai)邏(luo)輯(ji)上(shang)較(jiao)大(da)，但(dan)其(qi)在(zai)數(shu)據(ju)上(shang)重(zhong)要(yao)性(xing)卻(que)小(xiao)很(hen)多(duo)？我(wo)們(men)認(ren)為(wei)，從(cong)實(shi)體(ti)經(jing)濟(ji)角(jiao)度(du)，要(yao)對(dui)房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)做(zuo)兩(liang)個(ge)減(jian)法(fa)：
第一，房地產市值要減去開發商利潤和炒房者收益；第二，開發成本要減去土地轉讓金和各項稅費。
這(zhe)樣(yang)，把(ba)房(fang)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)看(kan)成(cheng)是(shi)以(yi)建(jian)築(zhu)施(shi)工(gong)為(wei)主(zhu)的(de)經(jing)濟(ji)活(huo)動(dong)，其(qi)經(jing)濟(ji)規(gui)模(mo)就(jiu)大(da)為(wei)減(jian)小(xiao)。再(zai)把(ba)房(fang)地(di)產(chan)行(xing)業(ye)和(he)建(jian)築(zhu)業(ye)對(dui)比(bi)分(fen)析(xi)，我(wo)們(men)可(ke)以(yi)得(de)出(chu)了(le)不(bu)同(tong)尋(xun)常(chang)的(de)結(jie)論(lun)。
估算一個行業對其他行業的拉動作用，投入產出表給了一個精確的依據。在最新的2007年的投入產出表中，我們發現，就對行業額的拉動作用而言，房地產與建築業不可同日而語。
在產業關聯最大的兩個行業中，建築業對金屬冶煉及延壓加工業和非金屬礦物製品業的消耗係數高達0.4和0.28，而房地產行業對化工行業和金融業的消耗係數僅為0.09和0.08。兩者不在一個數量級。
緊接著的問題是：房地產業是不是對建築業有直接帶動作用？數據給出的答案還是否。實際上，建築業產值波動與房地產並不同步(如2008和2009年的極端情況)，而且，建築業產值顯著高於房地產業產值。月度數據上，建築業擴張與房地產行業幾乎沒有關係。
我們現在基本上可以放心地下個結論：房地產對實體經濟直接影響不大。房地產的直接影響主要體現在對鋼筋、水泥、挖掘機等建築產品上，對GDP和投資的影響遠沒有想象的那麼大。房地產產值及其對其他行業的拉動作用遠遠小於建築業，房地產對建築業的影響也不顯著。
調房地產就是調結構
正因為房地產對實體經濟影響不大，對其他方麵的影響就顯得更大。在我們看來，房地產市場發展極大改變了中國的經濟結構。
房地產改變了中國的資源配置和收入分配。2003年以來，中國房地產市場開始火爆，固定資產投資增速顯著快於資本形成速度，非生產性投資快速增加，到2010年，35%的固定資產投資竟然沒有形成固定資本，非生產性投資的規模之大令人咋舌。
2010年，全社會固定資產投資占GDP比重高達70.5%，而固定資產形成占GDP比重僅占46.2%，兩者偏差達9.6萬億元。雖然內涵上有區別，但兩者的偏差在2002年以後才迅速擴大。
造 成如此大偏差的原因是什麼？主要是房地產。根據統計局官員解釋，兩者偏差有四：1.土地購置費、舊建築和舊設備購置費；2.城鎮和農村非農戶50萬元以下 項目的固定資產投資；3.礦藏勘探、計算機軟件等無形生產資產支出；4.房地產開發商的房屋銷售收入和房屋建造投資成本之間的差額。第一項和第四項與房地 產有關，第二項和第三項占比很小，其增速和比重在2002年以後不大可能有急劇的變化。
我們大概可以這麼認為，由於房地產這個工具，投資領域中占GDP約1/4的資金沒有直接進入後續生產領域，而是參與了財富再分配。
其 中一個後果是，中國的儲蓄率在2003年以後大幅上升，這主要歸功於企業儲蓄的快速上升。從1997年到2007年，居民儲蓄率下降2個百分點，政府儲蓄 率上升3個百分點，而企業儲蓄率大約上升14個百分點。儲蓄率上升不僅反映了財富在各部門間的轉移，也導致了貿易順差和投資增速居高不下，這是中國經濟失 衡的一個集中體現。在這個意義上，調房地產就是最大的調結構。
調房地產就是調結構，對房地產市場的調控增加了我們對長期中國經濟轉型的信心。
房地產不僅影響商務成本、生sheng活huo成cheng本ben，甚shen至zhi有you關guan糧liang食shi和he蔬shu菜cai的de種zhong植zhi成cheng本ben，成cheng本ben的de下xia滑hua使shi得de總zong供gong給gei曲qu線xian右you移yi。另ling一yi方fang麵mian，房fang地di產chan調tiao整zheng將jiang改gai善shan收shou入ru分fen配pei，降jiang低di總zong儲chu蓄xu率lv，釋shi放fang居ju民min購gou買mai力li，增zeng加jia工gong資zi性xing收shou入ru者zhe的de消xiao費fei傾qing向xiang。也ye就jiu是shi說shuo，房fang地di產chan調tiao控kong有you利li於yu中zhong國guo長chang期qi經jing濟ji增zeng長chang。
進jin一yi步bu地di說shuo，如ru果guo一yi係xi列lie減jian稅shui政zheng策ce取qu得de實shi效xiao，中zhong國guo過guo去qu十shi年nian中zhong房fang地di產chan部bu門men和he出chu口kou部bu門men吸xi收shou的de資zi源yuan重zhong新xin被bei利li用yong，一yi個ge以yi實shi體ti經jing濟ji發fa展zhan帶dai動dong就jiu業ye和he消xiao費fei，從cong而er帶dai動dong投tou資zi的de繁fan榮rong周zhou期qi將jiang更geng加jia值zhi得de期qi待dai。
