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2011
07-26
2012年房地產行業：轉型的年代
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2011年7月25日 來源：中國房地產報
guojiatiaokongfangdichanshichangzhuyaotongguosangeshouduan，yishiyaojiadagongyingliang，ershiezhiguowangchaolouxuqiu，sanshitiaozhengjiegou。zhesanjianshiqing，shijinnianjimingniantiaokonggongzuodezhongdian，buhuigaibian。
2012年房地產行業有兩個趨勢，一個是加大保障房建設力度方向不改變，一個是調控政策可能會適時而變。就房地產企業來說，2012年是一個轉型之年，企業的布局、盈利模式、管理模式和產品都會發生深刻的變化。
加大保障房建設方向不變
國guo家jia的de房fang地di產chan調tiao控kong政zheng策ce主zhu要yao包bao括kuo兩liang個ge方fang麵mian，一yi方fang麵mian是shi要yao加jia大da保bao障zhang房fang建jian設she力li度du。中zhong央yang建jian設she保bao障zhang房fang的de目mu的de是shi為wei了le讓rang中zhong低di收shou入ru家jia庭ting實shi現xian住zhu有you所suo居ju的de目mu標biao。與yu此ci同tong時shi，保bao障zhang房fang對dui房fang地di產chan市shi場chang的de穩wen定ding發fa展zhan也ye會hui起qi到dao一yi定ding的de作zuo用yong。
xianzaizuijizhongdewentitixianzaizhongdishoururenqunjidishoururenqun，tamendezhufangmeiyouzheluo，jifaleshehuimaodun。zhongdishoururenqunjidishoururenqundezhufangkunnanwenti，guangkaotiaokongfangjiabingbunengjiejue，xuyaoyikaobaozhangfangdejianshe。guoqujinian，woguobaozhangfangdejianshelidubijiaoxiao。zhongyangyijuedingweilai5年加大保障房建設力度，這個總體方向不會改變。保障房的建設還會持續下去，根據中央的決心和措施，我相信今年11月份以前，完成保障房的開工建設工作應該沒有問題。我強調的是開工建設，而不是竣工，任何工程一年以內竣工都是不太現實的。
另(ling)一(yi)方(fang)麵(mian)，國(guo)家(jia)要(yao)保(bao)持(chi)房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)的(de)平(ping)穩(wen)發(fa)展(zhan)，實(shi)現(xian)軟(ruan)著(zhe)陸(lu)。現(xian)在(zai)房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)的(de)狀(zhuang)況(kuang)是(shi)，房(fang)價(jia)上(shang)漲(zhang)的(de)壓(ya)力(li)還(hai)是(shi)很(hen)大(da)的(de)。國(guo)際(ji)輿(yu)論(lun)認(ren)為(wei)，我(wo)國(guo)的(de)房(fang)地(di)產(chan)泡(pao)沫(mo)已(yi)經(jing)比(bi)較(jiao)大(da)，如(ru)果(guo)繼(ji)續(xu)提(ti)高(gao)房(fang)價(jia)，泡(pao)沫(mo)會(hui)繼(ji)續(xu)加(jia)大(da)，會(hui)產(chan)生(sheng)一(yi)些(xie)問(wen)題(ti)。房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)要(yao)防(fang)止(zhi)房(fang)價(jia)過(guo)快(kuai)上(shang)漲(zhang)，防(fang)止(zhi)泡(pao)沫(mo)的(de)繼(ji)續(xu)加(jia)大(da)，這(zhe)個(ge)做(zuo)法(fa)目(mu)的(de)是(shi)要(yao)保(bao)持(chi)經(jing)濟(ji)的(de)相(xiang)對(dui)持(chi)續(xu)平(ping)穩(wen)。如(ru)果(guo)泡(pao)沫(mo)一(yi)旦(dan)破(po)滅(mie)，會(hui)對(dui)經(jing)濟(ji)造(zao)成(cheng)很(hen)大(da)的(de)影(ying)響(xiang)。世(shi)界(jie)上(shang)有(you)不(bu)少(shao)反(fan)麵(mian)教(jiao)材(cai)，30年前拉美國家的房地產市場泡沫破裂。20年前，日本的房地產市場泡沫破裂。3年前的美國次貸危機，都是房價上漲過快造成的。我國政府要保證國內經濟的平穩發展，很重要的就是要保持房地產市場的平穩。
xianzaidefangdichantiaokongdoushiweiraozheliangfangmianlaijinxingde。jiyaojiadabaozhangfangjianshelidu，haiyaobaozhengshangpinfangdegongyingliang，baozhengshangpinfangyongdidegongyingliang，huanjiefangdichanshangpinfangshichanggongbuyingqiudewenti。
現在可以清晰地看到，guojiatiaokongfangdichanshichangzhuyaotongguosangeshouduan，yishiyaojiadagongyingliang，ershiezhiguowangchaolouxuqiu，sanshitiaozhengjiegou。zhesanjianshiqing，shijinnianjimingniantiaokonggongzuodezhongdian，buhuigaibian。
目前，在中央強有力的督查、zhidaoheyaoqiuxia，difangdebaozhangfangjianshegongzuoyebaochiyuzhongyangdeyaoqiuyizhi，zhengzaijinxingzhizhong。danshi，dequecunzaihendadekunnan，biruzijinwenti，zhengzaizhubudijiejue。tongshi，yaojiaqiangduzha，jiaqiangshehuidejiandu，bahaoshibanhao。zhongyanghuibuduandijinxingyouzhenduixingdeduzhahezhidao，rangtiaokongzhengceluodaoshichu。
調控政策會應機而變
商shang品pin房fang與yu保bao障zhang房fang是shi兩liang個ge不bu同tong的de體ti係xi，麵mian對dui不bu同tong的de人ren群qun，不bu能neng混hun為wei一yi談tan。如ru果guo要yao實shi現xian商shang品pin房fang市shi場chang的de平ping穩wen，首shou先xian要yao實shi現xian商shang品pin房fang市shi場chang供gong求qiu關guan係xi的de平ping穩wen。這zhe與yu保bao障zhang房fang之zhi間jian沒mei有you直zhi接jie的de聯lian係xi。除chu非fei將jiang來lai擴kuo大da保bao障zhang房fang的de供gong應ying對dui象xiang，把ba可ke以yi買mai商shang品pin房fang的de人ren加jia入ru到dao保bao障zhang房fang體ti係xi中zhong，這zhe樣yang才cai可ke能neng會hui影ying響xiang到dao商shang品pin房fang的de供gong求qiu關guan係xi。所suo以yi，保bao障zhang房fang的de建jian設she與yu商shang品pin房fang房fang價jia沒mei有you關guan係xi。也ye許xu在zai同tong一yi地di段duan，保bao障zhang房fang的de價jia格ge低di於yu商shang品pin房fang，會hui對dui商shang品pin房fang的de價jia格ge產chan生sheng些xie影ying響xiang。但dan總zong體ti而er言yan，商shang品pin房fang的de價jia格ge還hai是shi由you商shang品pin房fang的de供gong求qiu關guan係xi決jue定ding的de。
fangdichanshichangshijishangshiyigediquxingdeshichang，gediqudegongqiuguanxibuyiyang，fangjiabuyiyang，shichangdefanyingyebuyiyang。guojiaduifangdichanyedetiaokongcongmuqianlaikan，rengranmianlinzhebaozhangfangjianshebuzuhefangjiashangzhangguokuaideyali。guojiadezhengceyeshiweiraozhexiewentijinxingde。danshi，gedideshichangbuyiyang，suoyiyoudediquxiangou，youdediqubuxiangou，youdediquxiangoulidudayixie，youxiediquxiangouliduqingxie。zhidaoshichangdegongqiuguanxipinghengxialai，meiyoulefangjiaguokuaishangzhangdeyali，guojiadetiaokongzhengcecaikenengfangsongyixie。
如果，調控的結果沒有達到預期效果，那限購政策還會繼續下去。從目前看，國家的調控政策沒有鬆動的跡象。因為到6月份為止，房價總體趨勢還是穩中有升，有些城市甚至漲速還比較快。如果現在調控政策鬆動，馬上就會造成強烈的反彈。
中央一直強調房地產調控政策的穩定性、靈活性、有you效xiao性xing，我wo覺jiao得de房fang地di產chan市shi場chang繼ji續xu發fa熱re發fa燒shao的de幾ji率lv不bu大da，因yin為wei如ru果guo房fang地di產chan市shi場chang繼ji續xu有you過guo熱re勢shi頭tou，中zhong央yang會hui根gen據ju房fang地di產chan市shi場chang的de變bian化hua情qing況kuang采cai取qu進jin一yi步bu的de大da麵mian積ji的de結jie構gou性xing政zheng策ce。但dan房fang價jia也ye不bu會hui出chu現xian大da麵mian積ji的de嚴yan重zhong下xia滑hua，因yin為wei這zhe與yu地di方fang財cai政zheng和he債zhai務wu有you關guan，如ru果guo房fang價jia嚴yan重zhong下xia滑hua會hui影ying響xiang整zheng個ge房fang地di產chan市shi場chang的de銷xiao售shou情qing況kuang，會hui影ying響xiang到dao土tu地di出chu讓rang，影ying響xiang地di方fang財cai政zheng的de收shou入ru，影ying響xiang地di方fang債zhai務wu的de償chang還hai，而er地di方fang財cai政zheng與yu債zhai務wu又you和he中zhong央yang、yinxingdengfangmianguanximiqie，suoyizhongyanghuicaiqucuoshi，baochifangdichanshichangdexiangduipingwen，difangzhengfuyehuiqidaofanghuoqiangdezuoyong，jiehezhengce，shifangjiabuhuichuxianyanzhongxiahua。zheyetuxianlefangdichanyeduiguominjingjidezhongyaoxing。
企業進入轉型期
國家經濟結構的調整，樓市的調控。國家強調要提高經濟發展的效益和質量，房地產行業及企業可能會在以下幾個方麵出現轉型：
一、空間布局。
房(fang)地(di)產(chan)企(qi)業(ye)過(guo)去(qu)更(geng)多(duo)的(de)大(da)企(qi)業(ye)會(hui)集(ji)中(zhong)在(zai)大(da)城(cheng)市(shi)，現(xian)在(zai)開(kai)始(shi)向(xiang)中(zhong)小(xiao)城(cheng)市(shi)甚(shen)至(zhi)城(cheng)鎮(zhen)布(bu)局(ju)。隨(sui)著(zhe)經(jing)濟(ji)的(de)發(fa)展(zhan)，國(guo)內(nei)中(zhong)小(xiao)城(cheng)市(shi)的(de)發(fa)展(zhan)空(kong)間(jian)現(xian)在(zai)也(ye)很(hen)大(da)。限(xian)購(gou)政(zheng)策(ce)的(de)出(chu)現(xian)，及(ji)大(da)城(cheng)市(shi)土(tu)地(di)資(zi)源(yuan)的(de)稀(xi)缺(que)，使(shi)房(fang)地(di)產(chan)企(qi)業(ye)感(gan)覺(jiao)在(zai)大(da)城(cheng)市(shi)的(de)生(sheng)存(cun)更(geng)加(jia)困(kun)難(nan)，於(yu)是(shi)紛(fen)紛(fen)向(xiang)二(er)三(san)線(xian)及(ji)三(san)四(si)線(xian)城(cheng)市(shi)拓(tuo)展(zhan)。像(xiang)恒(heng)大(da)、萬wan科ke等deng企qi業ye，先xian在zai二er三san線xian城cheng市shi布bu局ju，就jiu先xian得de利li了le。在zai這zhe次ci調tiao控kong過guo程cheng中zhong，這zhe幾ji家jia企qi業ye的de交jiao易yi量liang不bu降jiang反fan升sheng。無wu論lun從cong房fang地di產chan市shi場chang發fa展zhan的de客ke觀guan規gui律lv，還hai是shi從cong政zheng策ce的de角jiao度du，還hai是shi從cong先xian行xing者zhe的de範fan例li，都dou告gao訴su大da家jia，房fang地di產chan行xing業ye的de空kong間jian布bu局ju正zheng向xiang全quan國guo拓tuo展zhan。這zhe對dui於yu我wo國guo城cheng鎮zhen化hua的de發fa展zhan起qi到dao了le推tui進jin作zuo用yong。
二、物業狀態的轉型。
過去的房地產開發企業以開發住宅及銷售為主，現在向商業地產、旅遊地產等多種多樣的物業形式轉化。房地產開發商逐步開始自持物業。
三、盈利模式的轉變。
jinxienian，fangdichanxingyedeyinglimoshizhuyaoyikaotunjitudidengdaishengzhilaiyingli。xianzaiguojiatiaokongzhengcebuyunxutundi，jiazhixianzaidefangdichanshichangzhengzhubuxiangmaifangshichangzhuanbian。fangdichanqiyedeyinglimoshiyehuicongyikaotudishengzhizhuanbiandaoyikaochanpinyingli。fangdichanqiyexuyaodazaogengyouxiudechanpinjichayihuachanpinlaihuodeyingli。
四、企業組織的變化。
muqian，yixiezhongxiaoxingfangdichanqiyebeijianbing，beihezuodejilvjiada。haodepinpaiqiye，jingjishilixionghou，haikezaifangdichanshichangjinyibutuozhan。youxieqianjingkunnandezhongxiaoxingqiye，xianzaizhinengzhuanrangshouzhongdecundi。zhexiejianbinghehezuoyouliyujiaqiangfangdichanxingyedejizhongdu。yiqian，yibandefangdichanqiyedoushikaifatouziyitihua，xianzaichuxianlekaifa、投資分離的現象，企業向專一化方向發展。有的企業隻投資，有的企業專業做開發。
五、產品變化。
房地產企業的產品從灰色建築、毛坯房，向綠色建築、成品房方向發展。
六、行業關係的轉變。
以yi前qian房fang地di產chan企qi業ye是shi單dan獨du發fa展zhan，現xian在zai一yi些xie大da型xing的de房fang地di產chan企qi業ye都dou有you戰zhan略lve合he作zuo夥huo伴ban，出chu現xian了le行xing業ye間jian合he作zuo發fa展zhan態tai勢shi，上shang下xia遊you產chan業ye鏈lian條tiao上shang的de企qi業ye，關guan係xi更geng加jia密mi切qie了le，這zhe對dui降jiang低di產chan品pin成cheng本ben，提ti高gao產chan品pin品pin質zhi都dou是shi有you好hao處chu的de。（作者:顧雲昌 整理:周村）
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