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2011
07-26
多地樓市庫存續升凸顯調控效果 下半年需關注錢流
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2011年7月24日 來源：新華網
多地樓市庫存持續上升凸顯調控效果 下半年攻堅戰更需關注樓市錢流
從產品的角度來看房地產業，在今年樓市調控措施“國八條”的de打da壓ya下xia，多duo個ge城cheng市shi的de庫ku存cun量liang大da幅fu攀pan升sheng，甚shen至zhi逼bi近jin曆li史shi高gao位wei。但dan奇qi怪guai的de是shi，全quan國guo多duo城cheng市shi房fang價jia並bing未wei下xia降jiang，這zhe種zhong產chan品pin大da量liang積ji壓ya但dan價jia格ge堅jian挺ting的de現xian象xiang在zai經jing濟ji領ling域yu並bing不bu多duo見jian。
房價居高不下的理由究竟何在？隨著下半年供應壓力進一步增大，房價走勢將何去何從？
多城市庫存逼近曆史高位
據北京市房地產交易管理網統計，截至7月20日，北京市一手住宅庫存量為10.7萬套，這一數額處於今年高點，而根據上半年北京市的銷貨速度，北京樓市的存銷比達到了14.8，即在不新開盤的情況下，按照上半年的銷貨量北京市場房源可供銷售近15個月。北京中原地產市場總監張大偉表示，這一存銷比是最近三年來的新高，表明北京樓市積壓嚴重。
其他一線城市也不樂觀，截至7月20日，上海可售一手住宅為53948套，麵積為783.9萬平方米，據中原地產預測，其存銷比為12.4，庫存也需要較長的消化時間。截至7月20日，廣州市的未售房源為73728套，可售房源為36034套，也顯現出積壓態勢。
在二、三線城市，如石家莊、鄭州等地，庫存量也在逐步攀升。截至2011年6月底，鄭州市區商品房累計可售麵積522.79萬平方米，同比增長31.75%；其中，商品住房累計可售麵積303.5萬平方米，同比增長27.01%。分析人士指出，如果按2011年上半年商品房和商品住房的月度銷售均值52.87萬平方米和39.69萬平方米來計算，目前鄭州市區商品房累計可售麵積可以銷售近10個月，商品住房累計可售麵積可以銷售7個多月。
張大偉表示，庫存上升體現了調控政策的效力，這主要是在限購、限貸等作用下，極大地抑製了投資投機性購房需求。
在量、價、供、求等左右樓市大局的基本因素中，目前呈現的市場信號是部分一、二線城市交易量處於萎縮狀態，不合理購房需求受到了抑製，庫存量也在持續上漲，不過，價格變動尚不明顯。
世(shi)聯(lian)地(di)產(chan)華(hua)北(bei)策(ce)略(lve)資(zi)源(yuan)中(zhong)心(xin)總(zong)經(jing)理(li)劉(liu)春(chun)岩(yan)表(biao)示(shi)，從(cong)市(shi)場(chang)各(ge)方(fang)的(de)期(qi)待(dai)和(he)判(pan)斷(duan)來(lai)看(kan)，衡(heng)量(liang)本(ben)輪(lun)房(fang)地(di)產(chan)調(tiao)控(kong)的(de)最(zui)重(zhong)要(yao)的(de)尺(chi)度(du)之(zhi)一(yi)就(jiu)是(shi)房(fang)價(jia)是(shi)否(fou)下(xia)降(jiang)。
張大偉表示，隨著庫存的上升，買方市場很可能到來，市場從量跌到價跌的變化將在下半年明顯呈現出來。
下半年全國樓市供應潛力巨大
劉春岩分析，目前來看今年調控不會放鬆，而且隨著限購令的推廣，更多城市的購房需求將受到抑製，這意味著在量、求這些環節仍然將釋放價格調整的信號，與此同時，多個城市在今年下半年或明年上半年都有著供應井噴的潛力。
據世聯地產對北京、上海、廣州、南京、天津、青島、沈陽等40個重點城市未來潛在供應量監測顯示，下半年絕大多數城市的商品房供應將迅速放量。其中，北京市下半年的潛在供應量為896萬平方米、明年上半年潛在供應量為1168萬平方米；上海市上述兩個時間段供應量分別為1029萬平方米和1082萬平方米；廣州上述兩個時間段供應量分別為799萬平方米和515萬平方米；南京上述兩個時間段供應量分別為655萬平方米和582萬平方米；天津上述兩個時間段供應量分別為1074萬平方米和953萬平方米；青島上述兩個時間段供應量分別為766萬平方米和553萬平方米。
劉春岩表示，無論是這40個城市還是全國，今年下半年的供應量都十分充足，而且今年上半年受壓製延後上市的供應量都將在今年三、四季度推出，這些因素將彙聚在今年四季度和明年一季度形成供應頂峰，屆時市場壓力將十分巨大。
根據世聯地產研究，供銷差達到頂峰時，隨即迎來價格底部。
劉春岩分析認為，今年下半年及明年上半年全國範圍內潛在供應量放大是大概率事件，供大於求將成常態，2012年1jiduloushigongxiaochajiangdadaodingfeng，jiagemianlinjiaodadexiaxingyali，weilaishichangzoushizhengchaozhetiaokongyuxiangdefangxiangfazhan，fangdichanshichangzhengjinruyouzhengcezhudaozhuanxiangshichangliliangzhudaodejumian。
不bu過guo，從cong今jin年nian上shang半ban年nian市shi場chang來lai看kan，推tui遲chi開kai盤pan和he收shou縮suo投tou資zi成cheng了le許xu多duo開kai發fa企qi業ye應ying對dui高gao積ji壓ya的de方fang式shi。今jin年nian上shang半ban年nian北bei京jing市shi取qu得de預yu售shou證zheng項xiang目mu在zai近jin年nian來lai處chu於yu低di位wei，而er從cong上shang海hai等deng地di供gong應ying曲qu線xian圖tu來lai看kan，其qi上shang半ban年nian供gong應ying上shang漲zhang其qi實shi十shi分fen緩huan慢man。
市場變數增多需關注開發商資金鏈
zaihenduojingjilingyu，qiyegenbenjingbuqibanniandejiya，danshizaifangdichanshichang，jingguojiboshijianchangduanbutongdechanpinjiya，quanguofangjiaweijiansongdong。youqishijiuquyushichanglaikan，fenxirenshizhichu，suizhekucundezengjiahexuqiudeyayi，jubushichangchuyuweimiaodedongtaipinghengzhuangtai，shenzhishigongguoyuqiu，fangjiaxiajiangdongliyingshifenchongzu。
一(yi)家(jia)房(fang)地(di)產(chan)企(qi)業(ye)高(gao)層(ceng)人(ren)士(shi)對(dui)此(ci)表(biao)示(shi)，這(zhe)主(zhu)要(yao)是(shi)因(yin)為(wei)開(kai)發(fa)企(qi)業(ye)仍(reng)然(ran)普(pu)遍(bian)看(kan)好(hao)後(hou)市(shi)，長(chang)期(qi)來(lai)看(kan)，由(you)於(yu)我(wo)國(guo)城(cheng)市(shi)化(hua)所(suo)帶(dai)來(lai)的(de)巨(ju)大(da)的(de)新(xin)增(zeng)購(gou)房(fang)需(xu)求(qiu)仍(reng)然(ran)沒(mei)有(you)消(xiao)化(hua)。
分析人士認為，整體上開發商的資金鏈仍然能夠運轉，如果資金持續受到壓力，開發企業勢必積極吐盤，甚至是降價求量。
數據顯示，在已公布上半年銷售業績的開發商中，萬科、恒大、保利、碧桂園、恒(heng)盛(sheng)等(deng)房(fang)企(qi)上(shang)半(ban)年(nian)銷(xiao)售(shou)金(jin)額(e)同(tong)比(bi)均(jun)大(da)幅(fu)增(zeng)長(chang)，這(zhe)顯(xian)示(shi)出(chu)大(da)型(xing)房(fang)地(di)產(chan)開(kai)發(fa)企(qi)業(ye)的(de)資(zi)金(jin)鏈(lian)有(you)一(yi)定(ding)保(bao)證(zheng)。另(ling)外(wai)，來(lai)自(zi)用(yong)益(yi)信(xin)托(tuo)等(deng)機(ji)構(gou)的(de)數(shu)據(ju)顯(xian)示(shi)，今(jin)年(nian)上(shang)半(ban)年(nian)房(fang)地(di)產(chan)集(ji)合(he)資(zi)金(jin)信(xin)托(tuo)規(gui)模(mo)比(bi)去(qu)年(nian)同(tong)期(qi)翻(fan)番(fan)。分(fen)析(xi)人(ren)士(shi)指(zhi)出(chu)，很(hen)多(duo)開(kai)發(fa)商(shang)已(yi)儲(chu)備(bei)了(le)大(da)量(liang)資(zi)金(jin)以(yi)應(ying)對(dui)風(feng)險(xian)。
而且，正是在這種庫存積壓與房價堅挺的過程中，房地產行業調控政策也在被逐步消化。有調查數據顯示，2季度購房者對保障房和房價控製目標的信心度比較低，其中僅有18.4%的購房者認為保障房能夠起到平抑房價的作用，比1季度下降6.5個百分點。
liuchunyanbiaoshi，bixukandao，jinnianxiabanniankucunyalijiangbishangbanniangengda，erqie，ruguoweilaifangjiajixujiantinghuozougao，bupaichuxiangouzhengcefanweijixukuodahexindexingzhengzhengcechutai。(記者:劉德炳、羅宇凡)
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