在1月18日的“金鳳凰2014全球華人地產峰會”上(shang)，華(hua)遠(yuan)地(di)產(chan)董(dong)事(shi)長(chang)任(ren)誌(zhi)強(qiang)直(zhi)言(yan)，房(fang)地(di)產(chan)稅(shui)作(zuo)為(wei)人(ren)大(da)重(zhong)新(xin)批(pi)準(zhun)立(li)法(fa)的(de)新(xin)稅(shui)種(zhong)，需(xu)對(dui)房(fang)地(di)產(chan)生(sheng)產(chan)環(huan)節(jie)和(he)持(chi)有(you)環(huan)節(jie)的(de)原(yuan)有(you)稅(shui)收(shou)進(jin)行(xing)重(zhong)新(xin)分(fen)配(pei)。

　　這不僅引發了人們對於房地產稅的關注，更讓人們對與中國房產相關的各環節所產生的稅費多了一份好奇。

　　目前房地產行業背負了哪些稅費
？一套房子的價款上有多少是用來繳納稅費的

？房地產稅開征後，原先附著在房子上的土地出讓金、稅費是否需要作出調整或清理？

　　稅費占房地產開發成本15%至20%

　　徐立偉(化名)曾是河南省一家建築施工企業的老板
，3年前開始涉足房地產開發。1月17日當法治周末記者詢問其開發項目需繳納的多少稅費時，他感慨道：“要交的稅費太多了，我一時給你說不清楚，周末了我好好捋一捋，到時候詳細報一下。”

　　經過周末兩天的細致準備，1月20日
，徐立偉向記者細數了房地產開發過程中的稅費成本。

　　前期拿地階段
，土地出讓金是最大一塊支出，取得國有土地使用權後，按照3%至5%deshuilvjiaonaqishui。ruguozaifangdichankaifazhongzhanyonglegengdi
，zehaiyaogenjuzhanyonggengdidemianjijiaonagengdizhanyongshui。tongshihaiyaoyizhaozhanyongtudidedengjihemianjijiaonachengzhentudishiyongshui。

　　進入開發階段後，涉及3%稅率的營業稅，以及城市維護建設稅以及教育費附加，還要按照建築施工合同金額的0.03%的稅率繳納印花稅。

　　項目完工進入銷售階段，對於企業而言
，還需要按照銷售收入的5%繳納營業稅
；如果銷售過程中出現了增值
，則需要繳納土地增值稅，該稅種實行超率累進稅率
，最低稅率為30%
、最高為60%。另外，還有印花稅
、企業所得稅、房產稅等。

　　在稅之外
，徐立偉發給記者的《建設項目行政事業性
、基金類及經營服務性收費統計表》中還顯示
，在房地產開發過程中
，每個環節都涉及不少費用，如測繪費

、房地產價格評估費
、建築垃圾處置費、市政公用設施配套費、工程質量監理費等二十餘項，共涉及房管局、城管局、規劃局等十餘個部門。

　　徐立偉大體估算了下

，十餘種稅和二十多項費用占到了房地產開發成本的15%至20%。早在2008年，全國房地產商會曾就我國房產企業開發費用做過一項調研，調研結果也基本印證了徐立偉的感受。

　　這份調研報告指出
，在房地產開發企業項目開發中
，土地成本占直接成本的比例最高達58.2%
，是最主要的組成部分，且房地產稅費偏高且呈增加趨勢，其中房地產企業稅收占總成本的比重為26.06%。經過統計，該報告指出，在項目的總費用支出中，流向政府的部分(土地成本+總稅收)所占比例為49.42%。

　　一旦進入銷售環節

，作為消費者又要麵臨哪些稅費呢？

　　北京一家大型房地產經紀公司置業顧問呂大中(化名)對法治周末記者介紹，如果購買一手商品房
，購房者需以房屋價款的1%至3%繳納契稅
，權證登記費等。

　　如果購買二手房，亦需要繳納契稅和成交房價0.05%的印花稅。2013年“新國五條”出台後
，出售自有住房還要按照轉讓所得的20%計(ji)征(zheng)個(ge)人(ren)所(suo)得(de)稅(shui)。不(bu)過(guo)呂(lv)大(da)中(zhong)對(dui)記(ji)者(zhe)透(tou)露(lu)，實(shi)際(ji)中(zhong)由(you)於(yu)購(gou)房(fang)者(zhe)和(he)業(ye)主(zhu)所(suo)處(chu)地(di)位(wei)不(bu)對(dui)等(deng)，一(yi)般(ban)包(bao)括(kuo)原(yuan)本(ben)由(you)業(ye)主(zhu)繳(jiao)納(na)的(de)營(ying)業(ye)稅(shui)和(he)個(ge)人(ren)所(suo)得(de)稅(shui)都(dou)轉(zhuan)嫁(jia)到(dao)購(gou)房(fang)者(zhe)身(shen)上(shang)。

　　可以合並的稅費有多少

上(shang)海(hai)財(cai)經(jing)大(da)學(xue)公(gong)共(gong)經(jing)濟(ji)與(yu)管(guan)理(li)學(xue)院(yuan)稅(shui)收(shou)係(xi)教(jiao)授(shou)胡(hu)怡(yi)建(jian)長(chang)期(qi)關(guan)注(zhu)房(fang)地(di)產(chan)行(xing)業(ye)的(de)稅(shui)賦(fu)情(qing)況(kuang)
，他(ta)對(dui)法(fa)治(zhi)周(zhou)末(mo)記(ji)者(zhe)表(biao)示(shi)，全(quan)國(guo)房(fang)地(di)產(chan)商(shang)會(hui)的(de)上(shang)述(shu)報(bao)告(gao)基(ji)本(ben)反(fan)映(ying)了(le)房(fang)地(di)產(chan)業(ye)的(de)成(cheng)本(ben)稅(shui)賦(fu)狀(zhuang)況(kuang)，而(er)這(zhe)些(xie)稅(shui)費(fei)最(zui)終(zhong)都(dou)通(tong)過(guo)房(fang)價(jia)由(you)消(xiao)費(fei)者(zhe)來(lai)承(cheng)擔(dan)。

　　隨著房價的節節攀升
，政府出台了包括限購令、提高二套房貸款首付比例等措施來調控房價。2010年
，作為抑製投機性購房需求，增加投資人的持有成本的房產稅開始走上前台。2011年年初，根據國務院第136號會議精神，上海和重慶先後啟動房產稅改革試點。

　　不過從一開始

，試點的房產稅其合法性就不斷遭受質疑：國務院將全國人大授予的立法權轉授給了地方政府；試點的房產稅針對個人自住住房開征


，這也超出了《房產稅暫行條例》的範圍。

　　此次十八屆三中全會的決定提出，要“加快房地產稅立法並適時推進改革”
，中國財稅法學研究會副會長

、中國政法大學財稅法研究中心主任施正文對法治周末記者表示
，這種提法回應了房產稅開征的合法性訴求。

　　不過，很多業內人士對房地產稅提出異議。任誌強就認為
，中國不應該征收房產稅
，因為中國的土地不是歸個人所有，房子產權隻有70年。“政府如果要收房產稅，一定要有替代性的政策，就是要取消土地使用稅
、耕geng地di占zhan用yong稅shui等deng稅shui種zhong，然ran後hou把ba這zhe些xie綜zong合he起qi來lai變bian成cheng房fang產chan稅shui

，使shi得de總zong稅shui負fu不bu增zeng加jia。如ru果guo在zai收shou取qu土tu地di出chu讓rang金jin後hou，再zai讓rang購gou買mai人ren支zhi付fu房fang產chan稅shui是shi不bu合he理li的de。”

　　對此，施正文對記者表示
，土地出讓金
、相xiang關guan稅shui收shou和he費fei用yong，都dou是shi政zheng府fu收shou入ru的de形xing式shi，各ge自zi都dou有you其qi正zheng當dang性xing和he合he理li性xing。不bu過guo他ta也ye強qiang調tiao
，房fang地di產chan行xing業ye事shi關guan民min生sheng，也ye要yao考kao慮lv這zhe三san者zhe的de配pei置zhi比bi例li，避bi免mian不bu合he理li的de重zhong複fu征zheng收shou。

　　xuliweiyizhiguanzhuzhefangdichanshuidelifajituijinqingkuang，taduifazhizhoumojizheshuo，xianzaifangjiayijingfeichanggaole，ruguobujianbingyixieshui
，danchunzengshui，laobaixingmaifangdefudanhuigengjiachenzhong。

　　在施正文看來
，“現行的房產稅

、城鎮土地使用稅
、土地增值稅都可以進行合並”。

　　根據客戶應對曆次房地產行業稅費政策調整的經曆，呂大中對記者提出了開征房地產稅的顧慮：“如果一個很好的體係作保障的話
，房地產稅的納稅人很有可能將稅負轉嫁給買房人
，從而變相推高房價。”

胡怡建認為，從房產稅到“房地產稅”不隻是一字之差
，“房地產稅，其實是一個體係，而不單單是一個稅種，它包括開發、交易、持有這三大稅收體係，應當根據立法要達成的目的對三個環節的稅負進行合理協調和平衡”。(摘自法治周末)