進入2016年，樓市正迅速發生著一些“化學變化”。一線城市房地產市場持續“高燒”，如深圳房價不斷創下新高，上海350多套每套都價值千萬的房源一日之內被瘋搶一空。與之形成鮮明對比的是，三、四線城市仍有大量商品房閑置，去庫存的聲音不斷。

今年樓市將何去何從？何時購房會是最佳時機？2月28日，《中國住房發展報告》主編

、中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任、教授倪鵬飛做客由羊城晚報主辦、越秀集團獨家冠名、暨南大學管理學院擔任戰略合作夥伴的財富大講壇，剖析了住房市場健康發展所麵臨的問題和挑戰，預測分析2016年第二季度宏觀經濟形勢與房地產走勢。倪鵬飛認為
，在需求乏力、政策作用減緩
、庫存壓力加大

、違約風險增加之下，房地產市場結構性過剩會長期延續，今年房價總體還有可能下跌。同時預計房地產的多層次分化趨勢將加深，一、二

、三
、四線城市房價差距將進一步擴大。

A 個別四
、五線城市消化庫存要10年

“2013年是中國房地產的重要轉折年。”倪鵬飛說。過去房地產價格下降是由於政府的調控，但2014年房地產價格下降則是市場自動的調整。進入2015年，房地產業最重大的變化是房地產投資呈俯衝式下降
，對GDP的貢獻幾乎為零。

數據顯示，商品房投資增速從2014年的10.5%下降到2015年的1%。但出乎意料的是，量價卻大幅上升。去年房地產的銷售額達11.24億元
，接近2013年的11.57億元，一線城市的價格上漲十分顯著。“通常銷售上升，價格平穩

，投資增加。結果銷售
、價格都上去了，投資卻沒有上來。”倪鵬飛稱
，“若沒有年初政府采取的措施，投資下降會更大。”

之所以出現這種情況，他認為根本原因是金融因素。“去年房地產銷售情況好、價格上升快，其原因是銀行支持個人抵押貸款
，加上優惠政策的共同作用，帶動了住房需求
，從而帶動了價格。”raner，yinxingyifangmianzhichilaobaixingdaikuan，lingyifangmian，youyuqiyebuliangdaikuanbilishangsheng，jiashangjinrongjigouduifangdichanbeiguanyuqi，zaiduiqiyedaikuanshangqueshifenjinshen。xiaoqiyeshenzhiyilvbudaikuan，san、四線的也基本不貸
，隻貸給一線城市的大企業、大品牌。2015年與2014年相比銀行開發貸款下降4%，這直接導致房地產開工、施工、竣工麵積的大幅下滑。“銀行是從房地產企業的資金、市(shi)場(chang)狀(zhuang)況(kuang)來(lai)決(jue)定(ding)限(xian)製(zhi)或(huo)降(jiang)低(di)對(dui)房(fang)地(di)產(chan)企(qi)業(ye)貸(dai)款(kuan)的(de)，這(zhe)反(fan)映(ying)出(chu)銀(yin)行(xing)對(dui)整(zheng)個(ge)房(fang)地(di)產(chan)形(xing)勢(shi)感(gan)覺(jiao)悲(bei)觀(guan)

，對(dui)房(fang)地(di)產(chan)企(qi)業(ye)貸(dai)款(kuan)也(ye)更(geng)加(jia)謹(jin)慎(shen)。銷(xiao)售(shou)增(zeng)長(chang)可(ke)以(yi)帶(dai)動(dong)後(hou)端(duan)產(chan)業(ye)發(fa)展(zhan)，但(dan)這(zhe)個(ge)量(liang)較(jiao)為(wei)有(you)限(xian)。”他認為，去年住房形勢總體超出預期——投資急劇下滑，房價顯著上升。

 受到2009年房地產刺激政策以及2013年房地產市場高漲的影響，現房和期房（在建商品房）庫存大量積壓。倪鵬飛的團隊對此作了一個評估
，在合理的庫存周期之外的
、待售商品房庫存周期
，現房是18個月，期房是24個月。從全國平均來看，一線城市和部分二線城市不存在積壓問題
，但四、wuxianchengshidekucunxiaohuazhouqijiaochang，gebieshenzhichangdashinian。youci，nipengfeidechujielun，zhongguofangdichanjiegouxingguoshengyibushiduanqiwenti，ershiyigechangqiguocheng。“很多地方消化不了這麼多庫存，因為那裏的人口在減少而不是增加，但房子還在建。”

B 區域和城市房價分化將繼續加深

qunianfangdichanyehaichengxianlelingyigezhongyaoqushi，najiushizaixiangtongdehongguanhuanjingxia
，tongyigezhengcezaiquyujianhechengshijianyechuxianhenbutongdeshichangfanying，biruquniandeloushizhengceduidongbu
、中部商品房銷售有明顯促進，而西部和東北明顯下滑。

“區域分化最主要還是需求問題。”倪鵬飛指出，東部和中部地區正在實現一體化，在向好發展，然而東北、西部地區人口減少、產業萎縮
，因此無論需求和供給都會大幅下降。他認為這種局勢還會持續一段時間，“2016年
，東西區域差異不會有太大逆轉。”

從城市來看，倪教授認為
，一、二、三線城市的分化也較明顯。“過去是要漲都漲
，隻不過是漲幅大小問題
，但現在是一線城市上漲，二線城市有漲有跌，三、四、五線城市下降較多。”他舉例說，根據中國指數研究院的數據
，一
、二線城市的一手住宅成交均價接近或超過3萬的城市有三個：北京約為2.7萬，比去年同比增長8.1%；深圳最高
，約3.4萬，保守估計增長33.37%；上海約3.2萬，同比增長17%。另外，廣州、杭州、南京三個城市房價非常接近，一手住宅成交均價約1.5萬。

C 不同“線”城市政策要差別對待

倪鵬飛認為，基於預計一
、二線城市人口還會繼續增加，未來房價還會繼續分化，這意味著一線城市處於高位的房價還有可能更高。

和強大的“去庫存”呼聲略有差異的是，一線城市的房地產庫存在2015年得到了很好的消化
，房地產投資在上升，新房開工麵積在下降
，導致供小於求。比如上海的庫存去年減少了近30%，消化周期從2014年的8個月減少到4個(ge)月(yue)
，新(xin)開(kai)工(gong)住(zhu)房(fang)麵(mian)積(ji)並(bing)無(wu)太(tai)多(duo)增(zeng)加(jia)。今(jin)年(nian)上(shang)半(ban)年(nian)，四(si)個(ge)一(yi)線(xian)城(cheng)市(shi)中(zhong)除(chu)了(le)廣(guang)州(zhou)
，北(bei)上(shang)深(shen)都(dou)在(zai)漲(zhang)，尤(you)其(qi)是(shi)上(shang)海(hai)，大(da)有(you)複(fu)製(zhi)春(chun)節(jie)前(qian)夕(xi)深(shen)圳(zhen)樓(lou)市(shi)暴(bao)漲(zhang)的(de)勢(shi)頭(tou)。

“所以一、二、三
、四線城市政策要差別對待。”倪鵬飛說。他進一步指出，北京
、shanghaidengyixianchengshimianlindebingbushiqukucundewenti
，xiangfanyaojiajinzhufangtudigongying。duiyuguangzhoudefangjia，nipengfeirenweimuqianrengchuzaijiaoweihelidequjian，tatidaoguangzhoufangjiazhisuoyibaochipingwen，henzhongyaodeyuanyinshiqizhoubianquyufazhanjiaohao，runansha、番禺、增城，這些區域近年來房地產開發量相對較大

，住房環境也較好
，吸引了大批人群
，分散了中心區壓力。

對於深圳房價的飆升，他認為除了有經濟基本麵向好，土地麵積有限、土地供給不足的原因之外
，很重要的原因是“房地產炒作之風太盛”。大量房地產購買反映的不是剛性需求或改善型需求
，而是投資性需求。

“年前我到溫州調研
，當地企業家告訴我，深圳目前的房地產狀況正像溫州2010年的狀況。當時溫州房地產處於高度投機狀態
，2011年nian突tu然ran頒ban布bu的de限xian購gou政zheng策ce
，令ling溫wen州zhou房fang地di產chan銷xiao量liang急ji速su下xia滑hua。深shen圳zhen房fang地di產chan如ru果guo操cao作zuo不bu當dang，出chu台tai限xian製zhi性xing措cuo施shi
，投tou機ji客ke被bei排pai除chu在zai市shi場chang之zhi外wai或huo自zi動dong退tui出chu市shi場chang，很hen可ke能neng會hui引yin發fa一yi輪lun房fang價jia的de下xia跌die。”倪鵬飛認為這是有可能的。

“深(shen)圳(zhen)樓(lou)價(jia)的(de)短(duan)期(qi)飆(biao)升(sheng)顯(xian)然(ran)是(shi)不(bu)正(zheng)常(chang)的(de)，對(dui)宏(hong)觀(guan)經(jing)濟(ji)也(ye)是(shi)一(yi)種(zhong)嚴(yan)重(zhong)損(sun)害(hai)。因(yin)此(ci)較(jiao)好(hao)的(de)解(jie)決(jue)方(fang)法(fa)就(jiu)是(shi)讓(rang)樓(lou)市(shi)高(gao)溫(wen)暫(zan)時(shi)趨(qu)緩(huan)，這(zhe)對(dui)各(ge)方(fang)都(dou)有(you)利(li)
，但(dan)同(tong)時(shi)也(ye)會(hui)考(kao)驗(yan)當(dang)地(di)政(zheng)府(fu)對(dui)政(zheng)策(ce)拿(na)捏(nie)的(de)準(zhun)確(que)性(xing)。”倪鵬飛認為，即便市場化程度高區域的副作用會相對小一些，但也應盡量避免局部風險暴露或蔓延。

D 房地產企業將迎來兼並重組潮

“從目前全國情況來看
，房地產企業麵臨的壓力不小
，不樂觀地看，3/4以上的房企都可以難以撐住。”倪鵬飛說。

通過調研，倪鵬飛發現，經過2008nianqianhouyibofangdichanxingyedejujidachao，xianchengdefangdichanqiyejibendoushixiangmugongsi，jijiyuyigexiangmuchengliyigegongsi
，guimojiaoxiao。dansuizhejinjinianfangdichanshichangdetiaozheng，xingyejizhongduzaixunsushangsheng
，fangqilongtoushichangfenezaibuduankuoda。“我發現一個非常重要的現象
，差不多在地級城市，至少是大多數省會城市，市場都已經被全國性龍頭企業所占領了。”

倪鵬飛認為，通過新一輪房地產市場調整
，部分房地產企業會倒閉或重組，尤其是在近年形勢好的情況下進入房地產領域的企業。“他們對市場很少了解，基本沒做什麼市場調研
，認為隻要能搞到錢和地，就開發了。”但當銀行信貸一收緊，小額信貸掐死
，市場真實需求暴露，這些企業開發的房產都處在“曬太陽”階段。

對於“支撐不住”的房地產企業，倪鵬飛建議采取兼並重組，這樣相比破產爛尾的損失要小。“大量小房企將麵臨破產、兼並的命運

，但對規模較大的開發企業來說，這是一個擴展的重要時機。”

對於購房者需求狀況，倪鵬飛指出，2015年總體是以改善型需求占主導
，投機需求不多，但集中在一線城市和個別二線城市。還有一個最大缺口是農民工、新市民住房消費的缺口沒有填補，夾心層（指一方麵買不起商品房，另一方麵又夠不上條件購買或入住保障性住房的群體）購房量相對較少。據國家統計局數據，全國2.5億農民工，1.7億是跨省務工的，其中隻有1%在當地購房，1/3nongmingonghuidaozijijiaxianggoufang。nipengfeirenweinongmingongzhufangxiaofeihaiyouhendaqianli，danyaogulitamengoufang，bixuchutaixiangguanfuchizhengce
，guanjianshijiejuegoufangnongmingongdezinvjiaoyuwenti，geiyuxiangtongdeshimindaiyudeng。

E 2016年調控去庫存最為關鍵

談及2016年房地產市場，倪鵬飛認為形勢不容樂觀。“2016年房地產回暖基礎不穩，波動較大，分化趨勢嚴重。”他預測今年房價還有可能先升後降
，而投資會有一個上升。“這是根據曆史經驗和數據做出的判斷，當然也還有待時間的檢驗。”

倪鵬飛總結2016年新的宏觀調控目標：去庫存，實現較大提升；防風險，即防止大起大落，既要防止三、四、五線城市房地產企業倒閉破產帶來的風險，又要防止一線城市和個別二線城市房價大幅上升導致的泡沫擴大及其破裂的風險
；促投資，讓投資恢複到合理的水平。倪鵬飛認為
，其中，去庫存最為關鍵。

在提出政策建議之前，倪鵬飛總結政策出台的“四項原則”，即“綜合用力
，精準發力，利用時滯，差別施政”。“其中差別施政很重要，即一線與個別二線城市應采取與三、四線城市完全相反的調控措施，比如一線城市可以用開征房產稅替代限購
，否則不能取消限購

，三、四線城市則要鼓勵購房、去庫存。”

針對具體政策建議，他給出“六大路徑措施”。從cong需xu求qiu端duan上shang，首shou先xian要yao刺ci激ji改gai善shan型xing需xu求qiu，即ji滿man足zu城cheng市shi居ju民min隨sui著zhe收shou入ru增zeng加jia尋xun求qiu住zhu房fang改gai善shan的de願yuan望wang
，這zhe是shi規gui模mo較jiao大da的de需xu求qiu。要yao解jie決jue這zhe個ge問wen題ti，倪ni鵬peng飛fei認ren為wei就jiu是shi要yao降jiang準zhun、降息、減稅，一線城市購房可以取消戶型限製，但不能取消限購；二是加快棚戶區改造，調整增量、解決需求；三是要鼓勵農民工購房
，這是“重中之重”。從供給端上
，一是減少開工，扶持房地產企業轉型升級；二是要加快施工，幫助開發企業融通資金；三是要減少爛尾，鼓勵企業並購重組。政府要為資金融通困難與有實力的房地產企業牽線搭橋、創造條件。

談及今年房地產總體發展形勢，倪鵬飛認為2016年下半年房價不一定會出現大幅度下跌
，但受需求影響
，房價調整的概率較大。預計房地產投資在三
、四月份將會有所回升，但回升速度較緩慢。供給方麵
，開工、施工、竣工麵積將有所下降
，預計庫存總體到明年都難以消化完成
，但倪鵬飛認為大部分二線城市在2016年能實現去庫存的任務。（摘自羊城晚報）