2017年諾貝爾經濟學獎授予了理查德·塞勒，以表彰其在行為經濟學研究上的貢獻。行為經濟學是將行為分析理論與經濟運行規律
、心理學進行有機結合的產物，旨在發現現今經濟學模型中的錯誤或遺漏，進而修正主流經濟學關於人的理性、自利、完全信息
、效用最大化及偏好一致基本假設的不足。近年來我國房地產市場屢屢出現的“首付貸”、“過橋貸”、“消費貸異常增長”、“假離婚”、“深夜排隊”等各種投機炒作現象，深刻反映出市場的有限理性，有必要納入房地產調控框架之內予以統籌考慮，以提高政策調節的實際效果。

行為經濟學研究成果已經充分表明，完全理性的經濟人不可能存在
，人們在現實生活中的各種經濟行為必然會受到各種“非理性”的影響。很多從傳統經濟學角度看來是“錯誤”的(de)行(xing)為(wei)
，經(jing)常(chang)被(bei)忽(hu)視(shi)，但(dan)往(wang)往(wang)正(zheng)是(shi)這(zhe)些(xie)行(xing)為(wei)導(dao)致(zhi)了(le)政(zheng)策(ce)沒(mei)有(you)最(zui)大(da)程(cheng)度(du)實(shi)現(xian)預(yu)期(qi)效(xiao)果(guo)。房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)是(shi)一(yi)個(ge)典(dian)型(xing)的(de)有(you)限(xian)理(li)性(xing)市(shi)場(chang)
，個(ge)體(ti)購(gou)買(mai)或(huo)出(chu)售(shou)住(zhu)宅(zhai)的(de)決(jue)策(ce)


，並(bing)非(fei)基(ji)於(yu)完(wan)全(quan)理(li)性(xing)的(de)思(si)考(kao)

，更(geng)多(duo)在(zai)順(shun)應(ying)“從眾心理”。

2016年以來我國熱點城市房價的爆發式增長，已經脫離了基本麵的支撐，但市場熱情從個別
、局部到全麵點燃，屬於典型的 “羊群效應”。而房價上漲預期尤其頑固，正如塞勒於1980年提出的原賦效應
，即個體在擁有房產後對該房產價值評價要比購買前大大增加，導致市場房價上漲動力充足；同時個體在決策過程中對“利害”的權衡並不均衡
，“避害”考慮遠大於“趨利”考(kao)慮(lv)
，由(you)此(ci)在(zai)出(chu)售(shou)住(zhu)宅(zhai)時(shi)往(wang)往(wang)會(hui)索(suo)要(yao)過(guo)高(gao)價(jia)格(ge)。受(shou)有(you)限(xian)理(li)性(xing)驅(qu)動(dong)，個(ge)體(ti)在(zai)房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)升(sheng)溫(wen)過(guo)程(cheng)中(zhong)的(de)心(xin)理(li)賬(zhang)戶(hu)僅(jin)考(kao)慮(lv)了(le)短(duan)期(qi)因(yin)素(su)，因(yin)而(er)各(ge)種(zhong)“首付貸”、“過橋貸”等不顧實際加杠杆現象就不難理解
，也令“假離婚”等現象層出不窮。

正因為房地產市場有限理性的存在和驅動

，導致房價易漲難跌，很容易形成價格泡沫以至不能持續
，成為懸在經濟穩定運行頭上的“達摩克利斯之劍”。無論是美國的次貸危機

，還是日本“失去的十年”，房fang地di產chan市shi場chang的de有you限xian理li性xing無wu疑yi是shi幕mu後hou的de重zhong要yao推tui手shou。同tong樣yang，近jin年nian來lai我wo國guo曆li次ci房fang價jia過guo快kuai上shang漲zhang

，各ge種zhong投tou機ji炒chao作zuo屢lv抑yi而er不bu絕jue
，在zai有you限xian理li性xing支zhi配pei下xia的de房fang地di產chan市shi場chang參can與yu者zhe所suo展zhan示shi的de“眾生相”，也恰恰證明了房地產市場調控的必要性。

應(ying)該(gai)看(kan)到(dao)，政(zheng)府(fu)對(dui)房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)運(yun)行(xing)的(de)幹(gan)預(yu)，是(shi)為(wei)了(le)糾(jiu)偏(pian)市(shi)場(chang)運(yun)行(xing)的(de)軌(gui)跡(ji)。但(dan)在(zai)調(tiao)控(kong)過(guo)程(cheng)中(zhong)，也(ye)不(bu)能(neng)否(fou)認(ren)市(shi)場(chang)有(you)限(xian)理(li)性(xing)與(yu)政(zheng)策(ce)調(tiao)控(kong)之(zhi)間(jian)的(de)博(bo)弈(yi)
，而(er)恰(qia)恰(qia)是(shi)這(zhe)些(xie)有(you)限(xian)理(li)性(xing)的(de)個(ge)體(ti)組(zu)合(he)
，在(zai)相(xiang)對(dui)靜(jing)態(tai)政(zheng)策(ce)與(yu)動(dong)態(tai)市(shi)場(chang)變(bian)化(hua)之(zhi)間(jian)的(de)博(bo)弈(yi)，往(wang)往(wang)會(hui)導(dao)致(zhi)政(zheng)策(ce)調(tiao)控(kong)效(xiao)果(guo)不(bu)及(ji)預(yu)期(qi)。由(you)此(ci)可(ke)見(jian)，市(shi)場(chang)有(you)限(xian)理(li)性(xing)很(hen)有(you)必(bi)要(yao)納(na)入(ru)房(fang)地(di)產(chan)調(tiao)控(kong)的(de)政(zheng)策(ce)框(kuang)架(jia)之(zhi)內(nei)，既(ji)要(yao)考(kao)慮(lv)政(zheng)策(ce)措(cuo)施(shi)出(chu)台(tai)對(dui)房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)供(gong)求(qiu)雙(shuang)方(fang)的(de)影(ying)響(xiang)，也(ye)要(yao)對(dui)相(xiang)關(guan)參(can)與(yu)方(fang)為(wei)躲(duo)避(bi)調(tiao)控(kong)可(ke)能(neng)采(cai)取(qu)的(de)措(cuo)施(shi)進(jin)行(xing)預(yu)判(pan)；既要保持政策調控的剛性和力度，又要有適當彈性
，及時對市場背離政策的變化做出反應，最大程度提高政策執行效果。（摘自經濟參考報）