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2012
02-29
觀察：莆田購買力能否消滅眾多商業地產？
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2012-02-29 來源：湄洲日報
隨sui著zhe莆pu田tian城cheng區qu的de不bu斷duan擴kuo大da，市shi民min對dui新xin商shang圈quan的de期qi待dai值zhi逐zhu漸jian提ti高gao。國guo家jia針zhen對dui住zhu宅zhai類lei產chan品pin調tiao控kong不bu斷duan加jia碼ma，讓rang商shang業ye地di產chan的de投tou資zi逐zhu漸jian火huo熱re起qi來lai。市shi民min反fan而er開kai始shi擔dan心xin，莆pu田tian的de購gou買mai力li能neng否fou消xiao化hua眾zhong多duo的de商shang業ye地di產chan項xiang目mu。商shang業ye地di產chan是shi否fou有you過guo度du開kai發fa之zhi嫌xian？開kai發fa商shang該gai如ru何he在zai商shang業ye地di產chan的de投tou資zi和he運yun營ying上shang占zhan得de先xian機ji？帶dai著zhe這zhe些xie問wen題ti，筆bi者zhe日ri前qian進jin行xing了le一yi番fan探tan訪fang。
城市擴容市民期待商圈多點開花
2007年以前，市區城東、城北、城南板塊幾乎還隻是一個待開發的處女地，真正成規模的小區僅有荔園小區，還被眾多莆田市民認為是相對“偏僻”的地方。近幾年，隨著“北擴，南進，東改，西建”目標提出，城東、城北、城南板塊崛起眾多新盤，成為熱點的置業區域。
城cheng區qu的de麵mian積ji大da了le，市shi民min置zhi業ye的de選xuan擇ze更geng豐feng富fu了le。隨sui著zhe眾zhong多duo新xin盤pan紛fen紛fen交jiao房fang，去qu哪na裏li消xiao費fei成cheng了le眾zhong多duo入ru駐zhu業ye主zhu關guan注zhu的de問wen題ti。不bu得de不bu提ti的de是shi，近jin幾ji年nian來lai，隨sui著zhe市shi區qu三san信xin·金鼎廣場、正榮·時代廣場和名店·女人街的相繼投入運營，加上文獻步行街和莆田萬達廣場等大型商業項目的加快推進，莆田中心城區的商業模式已由過去“主幹道臨街”小商圈，開始發展到商業中心和城市綜合體的發展模式，更為貼近市民的需求。
不過，以目前的情況來看，市區的商業還是集中在文獻路、勝利街、梅園路、荔城大道等少數的幾條街道，城東、城北的商圈還不成規模，其樓盤的入住率與市中心樓盤相比普遍不高。市民李健2009年(nian)在(zai)市(shi)區(qu)城(cheng)北(bei)一(yi)小(xiao)區(qu)購(gou)置(zhi)了(le)一(yi)套(tao)房(fang)子(zi)，卻(que)一(yi)直(zhi)推(tui)遲(chi)入(ru)住(zhu)的(de)時(shi)間(jian)。他(ta)說(shuo)，城(cheng)北(bei)的(de)居(ju)住(zhu)環(huan)境(jing)沒(mei)的(de)說(shuo)，但(dan)周(zhou)邊(bian)無(wu)成(cheng)規(gui)模(mo)的(de)超(chao)市(shi)和(he)購(gou)物(wu)中(zhong)心(xin)，生(sheng)活(huo)不(bu)太(tai)便(bian)利(li)。他(ta)希(xi)望(wang)在(zai)樓(lou)盤(pan)周(zhou)邊(bian)就(jiu)能(neng)買(mai)到(dao)心(xin)儀(yi)的(de)商(shang)品(pin)，既(ji)可(ke)節(jie)省(sheng)時(shi)間(jian)，又(you)省(sheng)去(qu)了(le)“跋涉”的費用。
市民吳雪梅已搬入城東一小區2年nian有you餘yu，在zai享xiang受shou安an靜jing的de氛fen圍wei和he園yuan林lin般ban的de小xiao區qu時shi，也ye認ren為wei該gai片pian區qu的de商shang業ye還hai有you待dai發fa展zhan。他ta說shuo，每mei到dao晚wan上shang，城cheng東dong一yi片pian就jiu顯xian得de特te別bie安an靜jing，即ji使shi是shi住zhu在zai臨lin街jie的de房fang子zi裏li，也ye感gan受shou不bu到dao喧xuan鬧nao，很hen適shi合he居ju住zhu。不bu過guo，也ye因yin為wei缺que少shao商shang業ye項xiang目mu，城cheng東dong片pian區qu夜ye間jian的de公gong交jiao車che和he出chu租zu車che都dou很hen少shao，給gei附fu近jin居ju民min的de出chu行xing帶dai來lai不bu便bian，增zeng加jia了le出chu行xing的de成cheng本ben。
“莆田新商圈肯定會形成的，隻是時間問題。”莆(pu)田(tian)天(tian)龍(long)房(fang)地(di)產(chan)有(you)限(xian)公(gong)司(si)副(fu)董(dong)事(shi)長(chang)李(li)政(zheng)軒(xuan)認(ren)為(wei)，隨(sui)著(zhe)城(cheng)市(shi)擴(kuo)容(rong)，眾(zhong)多(duo)人(ren)口(kou)進(jin)入(ru)，其(qi)引(yin)發(fa)的(de)商(shang)機(ji)自(zi)然(ran)被(bei)逐(zhu)漸(jian)被(bei)重(zhong)視(shi)。而(er)隨(sui)著(zhe)新(xin)的(de)城(cheng)市(shi)規(gui)劃(hua)方(fang)案(an)的(de)出(chu)台(tai)以(yi)及(ji)相(xiang)關(guan)政(zheng)策(ce)導(dao)向(xiang)的(de)影(ying)響(xiang)，加(jia)之(zhi)廣(guang)告(gao)宣(xuan)傳(chuan)的(de)推(tui)廣(guang)吸(xi)引(yin)商(shang)家(jia)和(he)消(xiao)費(fei)者(zhe)的(de)進(jin)入(ru)，新(xin)商(shang)圈(quan)將(jiang)逐(zhu)漸(jian)顯(xian)現(xian)。
集體揭幕莆田能否消化眾多“商業中心”
有商機自然就有所關注。隨著城東、城北、chengnanbankuaibuduandekaifafazhan，zhongduokaifashangyejiangmuguangtouxianglezhexiexinxingdebankuai。tebieshiqunianyilailoushitiaokongzhengcedebuduanjiama，zaitouzizhuzhaileichanpinpengbihou，yuelaiyueduodexianzhizijinkaishixunzhaoxindetouzixinchanpin，qizhongshangyedichanchengweishichangxinchong。shujuxianshi，2011年莆田土地出讓中，商住性質的占了42%，用於建設商業、住宅、商貿物流、酒店、辦公等為一體的大型綜合體占了40%。莆田萬達廣場、正榮·金融財富中心、萬好國際ECO城、中環財富中心、馨宜·新天地等商業項目成為眾多市民關注的熱點，而天龍·世紀廣場、正鼎·日出、曠遠·東方銀座等樓盤也具有一定規模的商業。這些項目分布於城南、城東、城北板塊，對新商圈的形成將起著很好的帶動作用。
“莆田城市規模不算大卻有這麼多的商業中心，能消化得了嗎？”商業項目多了，市民的購物方便了，但不少人也疑問，生意能好做嗎？
一yi位wei姓xing謝xie的de市shi民min說shuo，如ru今jin很hen多duo樓lou盤pan都dou配pei備bei有you一yi定ding規gui模mo的de商shang業ye，在zai宣xuan傳chuan中zhong經jing常chang會hui提ti到dao某mou某mou大da型xing超chao市shi入ru住zhu，但dan莆pu田tian就jiu這zhe麼me大da，建jian那na麼me多duo的de商shang業ye項xiang目mu恐kong怕pa難nan以yi發fa展zhan起qi來lai。“要是周邊的商業發展不起來或是發展緩慢，我們的樓盤就成孤城了。”
福(fu)建(jian)萬(wan)德(de)隆(long)房(fang)地(di)產(chan)策(ce)劃(hua)總(zong)監(jian)陳(chen)少(shao)榮(rong)認(ren)為(wei)，莆(pu)田(tian)作(zuo)為(wei)海(hai)西(xi)發(fa)展(zhan)的(de)重(zhong)要(yao)組(zu)成(cheng)部(bu)分(fen)，城(cheng)市(shi)必(bi)將(jiang)引(yin)來(lai)大(da)發(fa)展(zhan)，商(shang)業(ye)地(di)產(chan)發(fa)展(zhan)的(de)前(qian)景(jing)看(kan)好(hao)。目(mu)前(qian)，莆(pu)田(tian)的(de)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)已(yi)初(chu)具(ju)規(gui)模(mo)，但(dan)還(hai)缺(que)少(shao)大(da)型(xing)的(de)商(shang)業(ye)中(zhong)心(xin)和(he)城(cheng)市(shi)綜(zong)合(he)體(ti)，今(jin)後(hou)的(de)幾(ji)年(nian)將(jiang)是(shi)這(zhe)兩(liang)者(zhe)的(de)黃(huang)金(jin)發(fa)展(zhan)期(qi)。陳(chen)少(shao)榮(rong)說(shuo)，眾(zhong)多(duo)企(qi)業(ye)入(ru)駐(zhu)莆(pu)田(tian)，將(jiang)帶(dai)來(lai)大(da)量(liang)的(de)人(ren)流(liu)量(liang)，好(hao)的(de)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)不(bu)愁(chou)沒(mei)有(you)消(xiao)費(fei)群(qun)體(ti)。但(dan)隨(sui)著(zhe)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)數(shu)量(liang)的(de)增(zeng)多(duo)，一(yi)些(xie)不(bu)規(gui)範(fan)的(de)項(xiang)目(mu)和(he)早(zao)期(qi)的(de)沿(yan)街(jie)商(shang)業(ye)將(jiang)會(hui)逐(zhu)漸(jian)被(bei)淘(tao)汰(tai)掉(diao)。
禾臣創致（莆田）房fang地di產chan全quan程cheng營ying銷xiao有you限xian公gong司si執zhi行xing董dong事shi薛xue揚yang也ye認ren為wei，城cheng市shi的de發fa展zhan需xu要yao多duo個ge商shang業ye中zhong心xin，應ying該gai鼓gu勵li商shang業ye地di產chan的de發fa展zhan。莆pu田tian未wei來lai的de商shang業ye項xiang目mu供gong應ying量liang肯ken定ding會hui大da幅fu增zeng加jia，供gong應ying增zeng加jia意yi味wei著zhe競jing爭zheng加jia大da，但dan優you勝sheng劣lie汰tai是shi商shang業ye地di產chan發fa展zhan的de必bi然ran過guo程cheng，隻zhi有you在zai競jing爭zheng中zhong立li於yu不bu敗bai之zhi地di才cai是shi真zhen正zheng符fu合he消xiao費fei者zhe需xu求qiu的de項xiang目mu。
萬好國際有限公司副董事長江翔峰則對當前最為熱點的商業地產項目“城市綜合體”談tan了le自zi己ji的de看kan法fa。他ta認ren為wei，目mu前qian市shi場chang上shang一yi些xie商shang鋪pu加jia上shang幾ji棟dong住zhu宅zhai就jiu宣xuan傳chuan是shi城cheng市shi綜zong合he體ti，而er且qie多duo是shi簡jian單dan抄chao襲xi西xi方fang綜zong合he體ti發fa展zhan模mo式shi。這zhe種zhong簡jian陋lou的de開kai發fa模mo式shi，沒mei有you考kao慮lv到dao商shang業ye的de發fa展zhan前qian景jing，也ye沒mei有you深shen入ru思si考kao住zhu宅zhai的de居ju住zhu價jia值zhi，投tou資zi者zhe將jiang無wu法fa收shou回hui利li益yi，居ju住zhu者zhe將jiang無wu法fa享xiang受shou完wan善shan的de生sheng活huo配pei套tao，土tu地di資zi源yuan也ye將jiang被bei浪lang費fei，對dui市shi場chang發fa展zhan存cun在zai危wei害hai。
競爭加劇要選好項目更需投資智慧
隨(sui)著(zhe)眾(zhong)多(duo)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)的(de)開(kai)啟(qi)，競(jing)爭(zheng)自(zi)然(ran)難(nan)免(mian)。采(cai)訪(fang)中(zhong)，不(bu)少(shao)業(ye)內(nei)人(ren)士(shi)認(ren)為(wei)，要(yao)在(zai)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)競(jing)爭(zheng)中(zhong)處(chu)於(yu)優(you)勢(shi)位(wei)置(zhi)，除(chu)了(le)要(yao)選(xuan)好(hao)項(xiang)目(mu)外(wai)，更(geng)需(xu)開(kai)發(fa)商(shang)要(yao)有(you)經(jing)營(ying)的(de)智(zhi)慧(hui)，體(ti)現(xian)自(zi)身(shen)的(de)特(te)色(se)。
薛xue揚yang認ren為wei，商shang業ye地di產chan資zi金jin投tou入ru大da，回hui報bao周zhou期qi長chang，這zhe對dui開kai發fa商shang的de經jing營ying能neng力li和he資zi金jin狀zhuang況kuang都dou是shi較jiao大da挑tiao戰zhan。因yin此ci，為wei減jian少shao風feng險xian，開kai發fa商shang要yao做zuo好hao項xiang目mu的de調tiao研yan，了le解jie周zhou邊bian居ju民min的de消xiao費fei習xi慣guan，對dui項xiang目mu前qian期qi的de建jian築zhu規gui劃hua和he業ye態tai定ding位wei做zuo出chu參can考kao。
“商業地產地段是王道，但開發商的管理、服務也要與時俱進。”薛(xue)揚(yang)說(shuo)，隨(sui)著(zhe)市(shi)民(min)對(dui)高(gao)品(pin)質(zhi)生(sheng)活(huo)要(yao)求(qiu)日(ri)益(yi)提(ti)高(gao)，商(shang)場(chang)的(de)購(gou)物(wu)環(huan)境(jing)和(he)服(fu)務(wu)態(tai)度(du)被(bei)逐(zhu)漸(jian)重(zhong)視(shi)。在(zai)同(tong)一(yi)地(di)段(duan)相(xiang)同(tong)業(ye)態(tai)的(de)競(jing)爭(zheng)中(zhong)，擁(yong)有(you)完(wan)善(shan)的(de)衛(wei)生(sheng)係(xi)統(tong)、daoshixitonghefuwuxitongdeshangchangjiangnengxiyingengduodexiaofeizhe。tarenwei，chuyushizhongxindiduandeyuanyoushangyedichanxiangmuyouyudiduandeyoushi，zhiyaogenjushijiqingkuangjinxingshidangdetiaozheng，jiubupameiyoukeyuan；而處於城郊結合部的商業項目，如果沒有自身的經營特色，或是沒有強大的資金後盾，被市場淘汰也在所難免。
李政軒也表示，商業地產需要通過長期經營收益和物業增值來實現投資收益，涉及投資人、運營方、經營者和消費者等幾方關係，需要通過調研選址、定位策劃、設計建造、招商實施、規範運營、持chi續xu調tiao整zheng等deng各ge環huan節jie依yi據ju統tong一yi的de經jing營ying理li念nian，通tong過guo專zhuan業ye團tuan隊dui來lai予yu以yi實shi現xian，開kai發fa商shang需xu要yao具ju備bei許xu多duo與yu住zhu宅zhai開kai發fa不bu同tong的de能neng力li。因yin此ci，並bing不bu是shi所suo有you的de開kai發fa商shang都dou可ke以yi參can與yu商shang業ye地di產chan的de。“商業地產的開發需要統籌開發，不僅要統籌本項目的各種業態，還要兼顧所在城市的發展情況。”江翔峰說，以城市綜合體為例，項目要發展，必須基於本地經濟情況，開拓出有自身特色的發展模式。如位於黃石片區的ECO城，一改傳統的單純以商業為核心的發展模式，以健康產業、養生旅遊業、大型商業共同組成發展核心，依托省內基礎雄厚的中醫藥生態產業和逐漸成為社會熱點的養生旅遊業，持續推動項目綜合體發展。
采訪中，眾多業內人士認為，商業地產發展無定式，每個企業的戰略不同、發展階段不同，那麼它在開發商業地產時，則需要根據自身情況找到適合自己的模式，前期就應該做好差異化、特色化的定位規化，招商前做好項目未來的發展前景規化。
定位差異商業地產互補大於競爭
商業地產項目增多，競爭在所難免。不過，在采訪中，不少業內人士表達出了這樣的一個共識：商(shang)業(ye)地(di)產(chan)的(de)競(jing)爭(zheng)不(bu)是(shi)單(dan)純(chun)地(di)以(yi)打(da)擊(ji)競(jing)爭(zheng)對(dui)手(shou)為(wei)目(mu)標(biao)，而(er)是(shi)在(zai)自(zi)身(shen)發(fa)展(zhan)的(de)過(guo)程(cheng)中(zhong)，尋(xun)求(qiu)與(yu)鄰(lin)近(jin)商(shang)業(ye)項(xiang)目(mu)的(de)優(you)勢(shi)互(hu)補(bu)，共(gong)同(tong)烘(hong)托(tuo)區(qu)域(yu)內(nei)的(de)商(shang)業(ye)氛(fen)圍(wei)，形(xing)成(cheng)共(gong)贏(ying)的(de)局(ju)麵(mian)。
陳chen少shao榮rong就jiu認ren為wei，對dui於yu萬wan隆long古gu玩wan家jia居ju城cheng來lai說shuo，將jiang於yu年nian底di開kai業ye的de萬wan達da廣guang場chang並bing不bu會hui對dui萬wan隆long古gu玩wan家jia居ju城cheng構gou成cheng危wei險xian，相xiang反fan，由you於yu業ye態tai的de不bu同tong，兩liang者zhe之zhi間jian會hui形xing成cheng一yi種zhong互hu補bu的de效xiao果guo。到dao萬wan達da休xiu閑xian娛yu樂le的de市shi民min會hui順shun便bian到dao萬wan隆long逛guang逛guang古gu玩wan市shi場chang，到dao萬wan隆long買mai古gu玩wan的de消xiao費fei者zhe也ye可ke能neng跑pao去qu萬wan達da購gou買mai其qi他ta的de物wu品pin，這zhe樣yang就jiu會hui吸xi引yin更geng多duo的de投tou資zi和he顧gu客ke，而er不bu是shi一yi個ge戰zhan場chang。“萬達是巨型航母，那我們本土開發商就是小型快艇，有著萬達不具備的優勢。”陳chen少shao榮rong說shuo，文wen化hua產chan業ye是shi莆pu田tian的de特te色se，外wai來lai的de開kai發fa商shang就jiu做zuo不bu了le這zhe樣yang的de項xiang目mu。筆bi者zhe在zai采cai訪fang中zhong了le解jie到dao，隨sui著zhe萬wan達da廣guang場chang和he文wen獻xian步bu行xing街jie的de即ji將jiang開kai業ye，一yi些xie中zhong小xiao型xing商shang業ye中zhong心xin的de經jing營ying者zhe也ye在zai轉zhuan變bian經jing營ying策ce略lve，力li求qiu和he這zhe些xie“巨頭”商家達成一種契合抱團的模式，在商業主題定位上，和它們構成一種互補效果，盡可能各自做大各自的特點。
“一個市場不是一個牌子就能全部吃下來的，市場上將會有不同業態存在。”李li政zheng軒xuan也ye對dui互hu補bu經jing營ying的de觀guan念nian表biao示shi認ren同tong。他ta分fen析xi說shuo，消xiao費fei者zhe的de結jie構gou就jiu如ru同tong金jin字zi塔ta的de結jie構gou，越yue高gao端duan的de消xiao費fei人ren群qun越yue少shao，越yue低di端duan的de越yue多duo。因yin此ci，市shi場chang的de定ding位wei不bu同tong，品pin味wei也ye會hui不bu一yi樣yang，針zhen對dui的de客ke戶hu群qun也ye有you所suo差cha別bie，中zhong小xiao型xing的de商shang業ye項xiang目mu隻zhi要yao做zuo到dao自zi己ji的de風feng格ge，以yi區qu別bie於yu萬wan達da，就jiu能neng爭zheng取qu屬shu於yu自zi己ji的de客ke戶hu源yuan，與yu萬wan達da共gong存cun甚shen至zhi是shi共gong同tong發fa展zhan。
文wen獻xian步bu行xing街jie商shang業ye運yun營ying公gong司si營ying銷xiao總zong監jian金jin永yong恒heng則ze表biao示shi，當dang前qian，任ren何he的de商shang業ye地di產chan項xiang目mu都dou不bu可ke能neng涵han蓋gai所suo有you的de業ye態tai，即ji使shi是shi文wen獻xian步bu行xing街jie開kai業ye後hou，也ye不bu是shi一yi個ge孤gu立li的de商shang業ye項xiang目mu，需xu要yao周zhou邊bian其qi他ta商shang業ye項xiang目mu的de共gong同tong輔fu助zhu，才cai能neng將jiang市shi中zhong心xin商shang圈quan做zuo強qiang做zuo大da他ta說shuo，即ji使shi是shi同tong業ye態tai的de商shang業ye項xiang目mu，也ye無wu需xu去qu打da壓ya對dui手shou，而er應ying該gai共gong同tong將jiang商shang業ye地di產chan板ban塊kuai做zuo好hao，莆pu田tian的de商shang業ye發fa展zhan了le，自zi然ran就jiu會hui吸xi引yin眾zhong多duo的de企qi業ye入ru駐zhu，這zhe對dui商shang業ye地di產chan項xiang目mu是shi個ge利li好hao。
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