我(wo)現(xian)在(zai)租(zu)的(de)房(fang)子(zi)特(te)別(bie)陳(chen)舊(jiu)，毫(hao)無(wu)現(xian)代(dai)設(she)計(ji)感(gan)
，而(er)且(qie)每(mei)家(jia)每(mei)戶(hu)都(dou)是(shi)各(ge)管(guan)各(ge)的(de)，一(yi)點(dian)社(she)交(jiao)活(huo)動(dong)都(dou)沒(mei)有(you)，其(qi)實(shi)下(xia)班(ban)以(yi)後(hou)我(wo)很(hen)希(xi)望(wang)可(ke)以(yi)和(he)年(nian)輕(qing)的(de)朋(peng)友(you)一(yi)起(qi)交(jiao)流(liu)

，可(ke)惜(xi)沒(mei)有(you)這(zhe)樣(yang)的(de)平(ping)台(tai)。”作為一個90後，李俊(化名)非常苦惱。

李俊的煩惱也是目前很多85後與90後存在的。

大量的閑置房源給了長租公寓業者盤活資產的機會，但同時也帶來挑戰——租客都是用腳投票的，如何抓住租客的心
？如何說服投資者來加盟公寓產業
？投資回報如何？這個新產業領域能與酒店業競爭嗎
？

記者近期大量調研和走訪了公寓市場與業者狀態後了解到，目前越來越多的酒店和房地產業者開始“殺入”公寓市場，加盟將是主要發展模式，比連鎖酒店回報期更短的公寓業態並不是每個人都會玩的，它需要業者有雄厚的後台管理實力和90後的心態才能把握精準商機。

酒店、房地產“雙殺入”

長chang租zu公gong寓yu作zuo為wei一yi個ge介jie於yu酒jiu店dian和he住zhu宅zhai之zhi間jian的de項xiang目mu，一yi直zhi遊you走zou在zai酒jiu店dian與yu地di產chan產chan業ye之zhi間jian。隨sui著zhe這zhe幾ji年nian房fang地di產chan政zheng策ce的de變bian化hua和he房fang價jia的de一yi路lu走zou高gao，純chun住zhu宅zhai項xiang目mu越yue來lai越yue遭zao遇yu瓶ping頸jing
，大da量liang的de閑xian置zhi房fang源yuan開kai始shi湧yong現xian
，房fang屋wu中zhong介jie的de日ri子zi也ye不bu太tai好hao過guo。

在此狀況下
，萬科等業者開始將目光瞄向長租公寓，比如萬科此前與途家簽約，合作將閑置房源給予途家“共享”
，雙方共贏，萬科解決了閑置房源盤活問題，而途家則獲得了房源。鏈家則推出“自如寓”
，且依托其強大的平台優勢，大力搶奪公寓房源。

上海萬科也看到了這個商機，今年10月

，上海萬科開始試驗自己的長租公寓產品：Vcom公寓，其定位為18～40歲城市青年。“美國市場上近80%的租賃住房都由品牌運營商管理，國內租房市場發展曆程粗放，所有運營商加在一起的市場占比不足1%
，行業無標準
，規則不一，目前市場存在很多痛點，這裏麵有很多機會。”上海萬科長租公寓負責人告訴記者。

在房地產業者試水公寓業態的同時，本來就具有先天優勢的酒店業者更是不甘示弱
，如家推出了“逗號”公寓並打算連鎖化擴張。

“如(ru)家(jia)已(yi)經(jing)成(cheng)立(li)了(le)獨(du)立(li)的(de)全(quan)資(zi)公(gong)司(si)來(lai)運(yun)作(zuo)公(gong)寓(yu)品(pin)牌(pai)逗(dou)號(hao)
，我(wo)們(men)是(shi)做(zuo)經(jing)濟(ji)型(xing)酒(jiu)店(dian)起(qi)家(jia)的(de)
，但(dan)我(wo)們(men)希(xi)望(wang)可(ke)以(yi)更(geng)多(duo)地(di)覆(fu)蓋(gai)市(shi)場(chang)。現(xian)在(zai)一(yi)些(xie)經(jing)濟(ji)發(fa)達(da)地(di)區(qu)有(you)很(hen)多(duo)流(liu)動(dong)人(ren)口(kou)，這(zhe)正(zheng)是(shi)切(qie)入(ru)公(gong)寓(yu)市(shi)場(chang)的(de)好(hao)時(shi)機(ji)。我(wo)們(men)現(xian)在(zai)打(da)算(suan)做(zuo)的(de)是(shi)整(zheng)租(zu)公(gong)寓(yu)，先(xian)集(ji)中(zhong)在(zai)一(yi)線(xian)城(cheng)市(shi)，2015年年底打算開出8～9家，每年會覆蓋到北京、廣州和深圳。未來我們會考慮長租和短租結合經營。”逗號公寓執行總經理陳意告訴記者。

而華住也在躍躍欲試
，鉑濤更是率先推出了長租公寓“窩趣”並開啟了加盟。於是，市場上湧現了魔方、貝客、青客
、自如寓、寓見、水滴、蘑菇、途家、小豬短租
、小螺趣租等一係列公寓品牌。

公開數據顯示，截至2013年
，全國租房市場規模超過2.5萬億元，20~30歲的青年租房者占80%以上
，然而高達73.69%的租房者深陷“租房癌”
，隻有26.31%的租房者相對滿意。

硬件與投資回報

那麼問題來了
，不論是酒店業者，還是房地產業者或是投資加盟業主，究竟要如何做好公寓呢？

首先，要看硬件基礎
，盡管有很多閑置房源，但並非所有的物業都適合做公寓。

記者采訪貝客、青客
、窩趣

、逗dou號hao等deng諸zhu多duo業ye者zhe後hou了le解jie到dao，公gong寓yu的de選xuan址zhi首shou先xian要yao在zai北bei上shang廣guang深shen這zhe些xie一yi線xian城cheng市shi，或huo者zhe是shi經jing濟ji發fa達da活huo躍yue的de二er三san線xian城cheng市shi，因yin為wei這zhe類lei城cheng市shi的de客ke源yuan具ju有you一yi定ding的de消xiao費fei能neng力li和he理li念nian，四si線xian城cheng市shi目mu前qian還hai不bu成cheng熟shu。

具體到細化的選址則物業要求符合距離大中型商業區是步行20分鍾，距離地鐵等交通樞紐是步行15分鍾以內，並且附近最好有辦公樓，以符合白領上下班需求。獨棟物業麵積最好是在2000~8000平方米，可改建大堂約300平方米
，要求無暗房或可開陽光天井2米，有一次消防驗收手續，周邊進出通暢還需有一定停車位，物業性質產權清晰。

“公寓和酒店有共同之處，但也有很大不同，比如酒店需要布草間(客房用品堆放)，但公寓不需要
，所以公寓的得房率會比較高。酒店不需要分割水、電表
，但公寓每個房間就是一個住戶，那麼就得分開安裝水、電表。酒店客房不需要廚房，但公寓需要廚房。因此公寓物業要求總用電量在房間數乘以2000伏安以上
，供水管管徑金屬管在40毫米以上，PPR管在50毫米以上，用水額不低於每月3000噸，樓層梁下高度不低於2500毫米。結構承載力在2.0KN/平方米以上。”窩趣公寓CEO劉輝告訴記者。

根據上述指標測算，經濟型酒店的每間客房投入約在6萬元或更高，而公寓的每間房投入約在4萬~5萬元；一間酒店可能要用20多個員工，而一間公寓可能僅需2~3人管理；酒店的毛利率約在60%~65%，而公寓由於各類成本較低
，因此毛利率可達90%左右；連鎖酒店的投資回報期如今在5年以上，而公寓則根據分散式和集中式的不同情況，投資回報期在1年到3年不等。

抓住90後“強關係”社交

說完了硬件，來看軟件。

與住宅、酒店都不同的是，長租公寓大多數住客都是還未成家購房的85後和90後
，其中尤以90後最為突出。

“這些住客最大的特點是要求個性化與社交，老式的住房毫無個性化
，且沒有社交平台，很多年輕人會覺得下班後很無聊。90後(hou)依(yi)舊(jiu)是(shi)獨(du)生(sheng)子(zi)女(nv)的(de)一(yi)代(dai)
，從(cong)小(xiao)孤(gu)獨(du)的(de)成(cheng)長(chang)環(huan)境(jing)使(shi)他(ta)們(men)很(hen)容(rong)易(yi)以(yi)自(zi)我(wo)為(wei)中(zhong)心(xin)
，也(ye)不(bu)太(tai)會(hui)交(jiao)際(ji)，但(dan)是(shi)內(nei)心(xin)又(you)非(fei)常(chang)渴(ke)望(wang)交(jiao)際(ji)，因(yin)此(ci)我(wo)們(men)在(zai)設(she)計(ji)公(gong)寓(yu)時(shi)就(jiu)要(yao)突(tu)出(chu)個(ge)性(xing)化(hua)色(se)彩(cai)和(he)社(she)交(jiao)平(ping)台(tai)。”劉輝坦言。

記者走訪貝客、窩趣、魔方等公寓後發現
，這些新興品牌會設計不同的房間格調，有符合男生口味的簡潔黑白款
、有女生喜歡的粉色係列，也有商務款甚至日式風格等，以滿足90後的個性化需求。

在隨機采訪了一些90後租客後記者發現

，在這些主力租客中，社交非常必要，如果這個公寓品牌具有良好的社交服務
，則更多90後會願意入住。而在這裏“強關係”的概念非常重要。對於70後而言，“強關係”可能是父母和領導
，但對於90後而言，父母和單位領導並不能左右其抉擇
，“做得不開心，明天就辭職”的90後大有人在。在90後的世界裏
，“強關係”可能是誌同道合的合作夥伴、朋友們
，因此公寓社交平台必須符合90後的“強關係”。

進一步采訪和業者調研後可以發現，90後住客分為幾種“臉譜”，第一種是職業化

，其有一份體麵的白領工作，較高的收入
，這類人群喜歡商務或小資情結的咖啡、觀影等活動。第二類則是自由創業者
，這包括了自由攝影或撰稿人這類自由職業者，也有自主創業的年輕人
，他們更偏好音樂、健身、“殺人遊戲”等項目。

針對上述不同人群的喜好，貝客、窩趣、魔方、友社等公寓推出了黑暗音樂會
、攝影愛好者聯盟、觀影活動、卡丁車遊玩等各類活動，以增加住客黏性。

“這些85後、90後租客會自然形成各自的“強關係”朋(peng)友(you)圈(quan)
，比(bi)如(ru)喜(xi)歡(huan)音(yin)樂(le)會(hui)的(de)是(shi)一(yi)撥(bo)人(ren)，喜(xi)歡(huan)運(yun)動(dong)的(de)是(shi)另(ling)一(yi)撥(bo)人(ren)，有(you)了(le)這(zhe)種(zhong)分(fen)類(lei)

，我(wo)們(men)的(de)活(huo)動(dong)能(neng)夠(gou)比(bi)較(jiao)容(rong)易(yi)進(jin)行(xing)。我(wo)曾(zeng)經(jing)偷(tou)偷(tou)加(jia)入(ru)他(ta)們(men)的(de)微(wei)信(xin)群(qun)，發(fa)現(xian)每(mei)天(tian)晚(wan)上(shang)8點以後到第二天的早上8dianzhijianshizhexiezukeshejiaoliaotiandegaofengshiqi
，youshiwoyijiaoxinglaihuiyoushubaitiaoshenzhishangqiantiaoduihua
，tongguoyanjiutamendeduihua，wokeyiqingchudizhidaozukedexuqiu。”一位公寓店長告訴記者。

為了更好地滿足90後租客的商務與社交需求，目前貝客、窩趣、友社等正與聯合辦公
、社區商業等積極合作，以給租客“一站式”社交與工作配套服務


，來吸引住客。

“我們正在打造的最新項目就是將公寓、聯合辦公、社區商業
、基ji金jin投tou資zi甚shen至zhi產chan業ye孵fu化hua融rong合he到dao一yi起qi，做zuo一yi個ge大da聯lian合he概gai念nian，客ke人ren入ru住zhu我wo們men公gong寓yu後hou，可ke能neng他ta上shang班ban就jiu在zai隔ge壁bi的de聯lian合he辦ban公gong樓lou，客ke人ren需xu要yao創chuang業ye投tou資zi支zhi持chi和he孵fu化hua也ye可ke以yi一yi並bing滿man足zu
，這zhe樣yang大da大da增zeng加jia租zu客ke黏nian性xing
，我wo們men未wei來lai打da算suan模mo式shi化hua
、連鎖化進行這類聯合化公寓社區產品，大力擴張發展。”友社公寓聯合創始人王偉超透露。

不過，社交平台的基準打造也並非易事，畢竟眾口難調，有時活動成本的分攤和組織也是問題
，此前You+公寓的社交平台打造就遇到難題，因此公寓業者還需注意風險。（摘自第一財經日報）