機構數據顯示，5月300個城市經營性土地成交平均溢價率連續第三個月創出新高
，且較4月平均溢價率提升15個百分點。業內人士表示
，近期地王頻現，地價高企與土地供需關係不平衡、開發商看好後市等多種因素相關，但高溢價拿地也給後期項目開發、銷售造成潛在風險。地王頻現不利於房地產市場健康發展
，監管部門應適時出台措施進行疏導。

熱點城市地價居高不下

信達地產日前以總價58.05億元拍下上海寶山區寶山新城顧村A單元10-03、10-05地塊，折合樓板價37248.58元/平方米，溢價率為306.53%，創下該區域單價地王。6月初中國金茂與首開股份聯合體以總價64.1億元拍下杭州慶隆單元GS0305-05地塊
，溢價率達93.02%，刷新杭州地區紀錄。

克爾瑞研究中心發布報告認為，5月一、二線城市土地市場成交麵積、成交金額環比、同比大漲。CRIC監測的300城經營性土地成交建築麵積為2733萬平方米
，環比上升12%
，同比增長40%

；成交金額為1686億元，環比大漲52%，同比上漲264.7%，創下近三年最大同比漲幅。值得關注的是，5月平均溢價率連續第三個月創出新高，達到78.22%，較4月平均溢價率提升15個百分點。

業ye內nei人ren士shi表biao示shi，土tu地di價jia格ge飆biao漲zhang的de部bu分fen原yuan因yin是shi由you樓lou市shi波bo動dong傳chuan導dao至zhi土tu地di市shi場chang。房fang企qi看kan好hao房fang地di產chan市shi場chang發fa展zhan前qian景jing競jing相xiang拍pai地di。此ci外wai，熱re點dian城cheng市shi土tu地di作zuo為wei稀xi缺que資zi源yuan，供gong需xu關guan係xi不bu平ping衡heng

，造zao成cheng了le價jia格ge不bu斷duan攀pan升sheng。

北京市2016年國有建設用地供應計劃明確指出，北京市土地供應將著眼加強“供給側”結構性改革
，探索建立經營性用地增減掛鉤機製
，逐步實施城市減量規劃。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，在政府推地節奏較慢、供gong應ying量liang不bu是shi很hen多duo時shi，企qi業ye從cong供gong應ying角jiao度du會hui積ji極ji增zeng加jia開kai發fa土tu地di規gui模mo。從cong土tu地di本ben身shen的de角jiao度du來lai說shuo，土tu地di價jia值zhi增zeng值zhi很hen明ming顯xian，很hen多duo企qi業ye願yuan意yi高gao溢yi價jia拿na地di。

從近期市場現象看
，熱點區域的新出讓項目幾乎無一“逃脫”地王命運。首創證券分析師王劍輝稱
，積極拿地企業不乏穩健著稱的龍頭房企。

克爾瑞研究中心報告認為
，步入2016年
，上海
、北京、南京
、蘇州等重點城市的土地拍賣市場競爭愈加激烈，溢價成交屢見不鮮，地王紀錄頻頻被刷新。未來，受房企戰略布局趨同、重點城市推地有限等因素影響
，重點城市的土地溢價成交或成常態。

大型房企爭相溢價拿地

中原地產研究部統計數據顯示，2016年前5月，全國土地市場105宗高價地塊，成交總價為3288.2億元，其中有52宗被國企獲得，合計成交金額達1785.8億元，占比為54%。信達、華僑城、招商蛇口、電建地產
、魯能集團、葛洲壩
、保利
、中鐵
、中冶等製造出了15宗地王。

克爾瑞研究中心指出，2015年以來，40家標杆房企中

，有23家房企曾以大於100%的高溢價拿地。其中，保利地產傾向於搶奪一
、二線重點城市高總價地塊，以163億元重金取得6宗高溢價地塊，溢價率大多超過150%。今年4月在合肥拍下的瑤海區E1603地塊，溢價率高達338%。統計顯示，保利地產2015年全年拿地投入645億元，較2014年增長50%。2016年1-4月較去年同期大幅增長239%。

碧桂園則是2015年至2016年4月期間奪取高溢價地塊最多的房企。由於碧桂園在2015年調整戰略，拿地擴張勢頭比較積極，高溢價地塊數量多達11宗，大大超出了企業前3年高溢價地塊總量。

業內人士表示
，由於今年以來銷售市場較好
，很多房企拿地資金比較充裕，拿地需求與土地儲備需求較強。

嚴躍進認為
，從另一個角度看
，雖然地王頻現，但並不代表房地產企業熱衷此種模式。這與土地市場製度有關
，即“價高者得”。由於地方政府在控製地價上缺乏相應策略，地價上漲的結果由房企來承擔。

王劍輝認為，當前的地王頻出現象主要是由於流動性寬裕、融資通道暢通
，一線城市調控尺度收緊、增(zeng)量(liang)空(kong)間(jian)受(shou)限(xian)，三(san)線(xian)城(cheng)市(shi)庫(ku)存(cun)高(gao)企(qi)，以(yi)及(ji)對(dui)二(er)線(xian)城(cheng)市(shi)良(liang)好(hao)發(fa)展(zhan)前(qian)景(jing)的(de)透(tou)支(zhi)。當(dang)前(qian)針(zhen)對(dui)土(tu)地(di)市(shi)場(chang)溢(yi)價(jia)率(lv)以(yi)及(ji)準(zhun)入(ru)成(cheng)本(ben)的(de)控(kong)製(zhi)依(yi)然(ran)是(shi)對(dui)資(zi)金(jin)門(men)檻(kan)的(de)限(xian)製(zhi)，對(dui)土(tu)地(di)市(shi)場(chang)的(de)降(jiang)溫(wen)作(zuo)用(yong)有(you)限(xian)。

土地市場存過熱風險

業內人士稱，當下房地產行業正出現一個弱肉強食、優(you)勝(sheng)劣(lie)汰(tai)的(de)現(xian)象(xiang)。部(bu)分(fen)房(fang)企(qi)可(ke)能(neng)從(cong)內(nei)部(bu)開(kai)始(shi)重(zhong)新(xin)整(zheng)合(he)
，一(yi)些(xie)小(xiao)型(xing)房(fang)企(qi)若(ruo)頂(ding)不(bu)住(zhu)資(zi)金(jin)壓(ya)力(li)，就(jiu)要(yao)轉(zhuan)型(xing)或(huo)被(bei)淘(tao)汰(tai)
，最(zui)終(zhong)市(shi)場(chang)上(shang)僅(jin)會(hui)留(liu)下(xia)幾(ji)家(jia)實(shi)力(li)較(jiao)強(qiang)的(de)房(fang)企(qi)。

國(guo)金(jin)證(zheng)券(quan)研(yan)究(jiu)員(yuan)胡(hu)華(hua)如(ru)表(biao)示(shi)，地(di)王(wang)頻(pin)頻(pin)出(chu)現(xian)在(zai)短(duan)期(qi)一(yi)般(ban)能(neng)帶(dai)動(dong)周(zhou)邊(bian)存(cun)量(liang)地(di)塊(kuai)的(de)增(zeng)值(zhi)和(he)房(fang)價(jia)上(shang)漲(zhang)，但(dan)高(gao)地(di)價(jia)預(yu)示(shi)著(zhe)後(hou)期(qi)開(kai)發(fa)入(ru)市(shi)的(de)時(shi)間(jian)會(hui)被(bei)拉(la)長(chang)，正(zheng)常(chang)的(de)拿(na)地(di)、開發、銷售高周轉模式遭遇挑戰。地王集中出現恰好說明行業投資機會的缺失，而不斷創出樓麵天價也表明了房地產行業進入後泡沫化時代。

國信證券研究報告認為，市場調整已經開始

，一是政策基調已有所收緊，信貸寬鬆程度有所減弱；二是房價上漲對購買力形成負麵影響；三是政策和貨幣寬鬆的邊際效應會遞減
；四是一線城市樓市已率先出現調整跡象。根據曆史經驗

，近期“地王頻出”或意味著“樓市高位調整”在不久之後將會出現。

嚴躍進表示，2017nianbupaichufangdichanshichanghuijiangwen，dangxiachanshengdediwangyoubeitaodefengxian。shouxian，xiangmukaigongjiaoman，jibianxiangmujinruyushouzhouqi，fangdichanxiaofeishichangyutouzishichangyekenengyuleng。qici
，jishiyougoumaizhe，qichujiayiyuankenengyebugao，dingjiahuichuxianjiaoweigangadejumian。dingjiadihuikuisun
，dingjiagaozeshichangxuqiuweimi。duidiwangeryan
，queyaochengdanjiaogaodecaiwuchengben。

嚴躍進建議
，地王“解套”可從以下策略著手：一是壓低產品開發成本，以高周轉模式來爭取更大利潤；二是采取靈活的定價策略，如將項目分為三期開盤，逐漸抬高價格；三是積極從其他市場發掘客戶，比如從股票市場找出部分潛在的需求，導入到此類高端物業的銷售市場。

中(zhong)國(guo)指(zhi)數(shu)研(yan)究(jiu)院(yuan)報(bao)告(gao)指(zhi)出(chu)，未(wei)來(lai)部(bu)分(fen)城(cheng)市(shi)樓(lou)市(shi)及(ji)土(tu)地(di)市(shi)場(chang)仍(reng)存(cun)在(zai)過(guo)熱(re)風(feng)險(xian)
，政(zheng)府(fu)或(huo)適(shi)時(shi)出(chu)台(tai)調(tiao)控(kong)政(zheng)策(ce)。價(jia)格(ge)方(fang)麵(mian)，部(bu)分(fen)熱(re)點(dian)城(cheng)市(shi)供(gong)求(qiu)矛(mao)盾(dun)加(jia)深(shen)
，短(duan)期(qi)內(nei)供(gong)應(ying)增(zeng)長(chang)有(you)限(xian)，房(fang)價(jia)存(cun)上(shang)漲(zhang)壓(ya)力(li)。同(tong)時(shi)，高(gao)價(jia)地(di)塊(kuai)頻(pin)出(chu)增(zeng)強(qiang)了(le)未(wei)來(lai)房(fang)價(jia)上(shang)漲(zhang)預(yu)期(qi)。若(ruo)政(zheng)府(fu)采(cai)取(qu)有(you)效(xiao)措(cuo)施(shi)
，抑(yi)製(zhi)投(tou)資(zi)需(xu)求(qiu)釋(shi)放(fang)，房(fang)價(jia)漲(zhang)幅(fu)仍(reng)有(you)望(wang)逐(zhu)漸(jian)企(qi)穩(wen)。（摘自中國證券報）